Atunci când cumpără o casă, unul dintre cele mai confuze costuri cu care se confruntă noii proprietari de case este asigurarea ipotecară privată , cunoscută în mod obișnuit sub numele de PMI . Deși PMI vă poate ajuta să vă calificați pentru o ipotecă cu un avans mai mic, aceasta vă crește și cheltuielile lunare – adesea fără a vă aduce beneficii directe.
Acest ghid explică ce este asigurarea ipotecară privată , cum funcționează, când este necesară și, cel mai important, cum puteți evita asigurarea ipotecară privată și economisi mii de dolari pe durata creditului ipotecar.
Table of Contents
- 1 Ce este asigurarea ipotecară privată (PMI)?
- 2 Când este obligatorie asigurarea ipotecară privată?
- 3 Cât costă asigurarea ipotecară privată?
- 4 Tipuri de asigurări ipotecare private
- 5 Cum să eviți plata asigurării ipotecare private
- 5.1 1. Faceți un avans de 20%
- 5.2 2. Folosește un împrumut Piggyback (strategia 80/10/10)
- 5.3 3. Luați în considerare un împrumut VA (pentru veterani și membri în serviciu activ)
- 5.4 4. Alegeți cu atenție PMI plătit de creditor (LPMI)
- 5.5 5. Refinanțați odată ce aveți 20% din capitalul propriu
- 5.6 6. Reevaluați-vă locuința
- 6 Cum să eliminați asigurarea ipotecară privată
- 7 Pro și contra asigurării ipotecare private
- 8 Este PMI întotdeauna rău?
- 9 Concluzie: Proprietate inteligentă a unei locuințe fără PMI
- 10 Întrebări frecvente despre asigurarea ipotecară privată (PMI)
- 10.1 Ce este asigurarea ipotecară privată (PMI)?
- 10.2 Cine beneficiază de PMI?
- 10.3 Când pot înceta să plătesc PMI?
- 10.4 Cât costă de obicei PMI?
- 10.5 Fiecare credit ipotecar necesită PMI?
- 10.6 Pot evita PMI fără un avans de 20%?
- 10.7 Este PMI deductibil din impozit?
- 10.8 Care este diferența dintre PMI și asigurarea locuinței?
- 10.9 În cât timp trebuie să plătesc PMI?
- 10.10 Ce se întâmplă dacă refinanțez?
- 10.11 Pot negocia tarifele PMI?
- 10.12 Afectează PMI aprobarea creditului?
Ce este asigurarea ipotecară privată (PMI)?
Asigurarea ipotecară privată (PMI) este un tip de asigurare care vă protejează creditorul , nu pe dumneavoastră, dacă încetați să efectuați plățile la ipoteca dumneavoastră.
În termeni mai simpli:
PMI reduce riscul creditorului atunci când acesta împrumută bani cumpărătorilor de locuințe care plătesc un avans mai mic de 20% din prețul de achiziție al locuinței.
Chiar dacă plătești pentru el, PMI nu îți oferă niciun beneficiu direct – pur și simplu îți permite să cumperi o casă mai devreme cu un avans mai mic.
Când este obligatorie asigurarea ipotecară privată?
Majoritatea creditorilor solicită PMI dacă:
- Faci un avans mai mic de 20% la un credit convențional .
- Raportul împrumut -valoare (LTV) depășește 80% .
Exemplu:
Dacă cumperi o casă cu 400.000 de dolari , ar trebui să plătești un avans de cel puțin 80.000 de dolari (20%) pentru a evita asigurarea PMI.
Dacă plătești doar 40.000 de dolari (10%) , LTV-ul tău devine 90% și se va aplica asigurarea PMI.
Cât costă asigurarea ipotecară privată?
PMI costă de obicei între 0,3% și 1,5% din suma inițială a împrumutului pe an , în funcție de factori precum:
- Scorul dumneavoastră de credit
- Tipul și termenul creditului
- Suma avansului
- Valoarea proprietății
Exemplu:
Pentru un împrumut de 300.000 USD cu o rată PMI de 0,8%:
- PMI anual = 2.400 USD
- PMI lunar = 200 USD
Asta înseamnă 200 de dolari în plus în fiecare lună — bani care altfel s-ar putea duce la principalul sau economiile tale.
Exemplu tipic de cost PMI
| Acont % | Raportul împrumut-valoare (LTV) | Rata PMI estimată | Costul anual al PMI (pentru un împrumut de 300.000 USD) | Cost lunar PMI |
|---|---|---|---|---|
| 5% | 95% | 1,20% | 3.600 USD | 300 USD |
| 10% | 90% | 0,80% | 2.400 USD | 200 USD |
| 15% | 85% | 0,50% | 1.500 USD | 125 USD |
| 20% | 80% | 0% (Fără PMI) | 0 USD | 0 USD |
Informație: Chiar și un avans suplimentar de 5% vă poate economisi între 75 și 175 de dolari pe lună în primele PMI.
Tipuri de asigurări ipotecare private
Există mai multe forme de PMI, iar înțelegerea fiecăreia vă ajută să decideți care se potrivește cel mai bine nevoilor dumneavoastră.
1. Asigurare ipotecară plătită de debitor (BPMI)
- Cel mai comun tip.
- Plătit lunar ca parte a ratei ipotecare.
- Poate fi anulat odată ce LTV-ul scade sub 80%.
2. Asigurare ipotecară plătită de creditor (LPMI)
- Creditorul plătește asigurarea în avans, dar tu o plătești indirect prin rate ale dobânzii mai mari .
- Nu poate fi anulat decât dacă refinanțezi.
3. PMI cu primă unică
- O plată unică în avans la încheierea tranzacției.
- Poate fi mai ieftin în timp, dar necesită mai mulți bani în avans.
4. PMI cu primă divizată
- Combină o plată inițială mai mică cu plăți lunare mai mici.
- Oferă flexibilitate pentru debitorii care pot plăti puțin mai mult la încheierea tranzacției.
Cum să eviți plata asigurării ipotecare private
Din fericire, există mai multe strategii pentru a evita PMI sau pentru a scăpa mai repede de el.
1. Faceți un avans de 20%
Aceasta este cea mai simplă și directă modalitate de a evita complet PMI.
2. Folosește un împrumut Piggyback (strategia 80/10/10)
Ia două împrumuturi: unul de 80% din prețul casei și altul de 10%, apoi plătește un avans de 10%.
Această structură evită PMI, dar vine cu un al doilea împrumut care are propria rată a dobânzii.
3. Luați în considerare un împrumut VA (pentru veterani și membri în serviciu activ)
Împrumuturile VA nu necesită PMI – unul dintre cele mai mari avantaje ale lor.
4. Alegeți cu atenție PMI plătit de creditor (LPMI)
Dacă intenționați să rămâneți în locuință pentru o perioadă mai scurtă, LPMI v-ar putea economisi bani în ciuda unei rate a dobânzii mai mari.
5. Refinanțați odată ce aveți 20% din capitalul propriu
Odată ce valoarea casei tale crește sau ți-ai achitat suficient împrumutul, poți refinanța pentru a elimina PMI.
6. Reevaluați-vă locuința
Dacă valorile proprietăților din zona dumneavoastră au crescut, o reevaluare poate dovedi că ați atins 20% din capitalul propriu — permițând anularea PMI.
Cum să eliminați asigurarea ipotecară privată
Conform legii (în conformitate cu Legea privind protecția proprietarilor de locuințe din 1998 ), creditorii trebuie să anuleze automat PMI atunci când LTV-ul dvs. atinge 78% – atâta timp cât sunteți la zi cu plățile.
De asemenea, puteți solicita anularea PMI o singură dată:
- Valoarea clientului (LTV) atinge 80% .
- Ai făcut plăți constante și la timp.
- Casa ta nu și-a pierdut valoarea.
Pro și contra asigurării ipotecare private
| Avantaje | Contra |
|---|---|
| Permite achiziționarea unei locuințe cu un avans mai mic de 20% | Crește plata lunară |
| Ajută cumpărătorii aflați la prima achiziție să intre pe piață mai repede | Nu oferă niciun beneficiu direct împrumutatului |
| Poate fi eliminat odată ce capitalul propriu crește | Costurile se pot ridica la mii pe an |
Este PMI întotdeauna rău?
Nu neapărat.
Dacă așteptarea economisirii a 20% ar dura ani de zile – timp în care prețurile locuințelor și ratele dobânzilor cresc – plata PMI te-ar putea ajuta de fapt să acumulezi capital propriu mai rapid, intrând pe piață mai devreme.
Gândește-te la asta ca la un cost temporar pentru achiziționarea unei locuințe timpurii .
Concluzie: Proprietate inteligentă a unei locuințe fără PMI
Asigurarea ipotecară privată poate părea o cheltuială inutilă, dar adesea deschide ușa către proprietatea locuinței pentru cei care nu au un avans mare. Cheia este să înțelegeți opțiunile și să știți când – și cum – să le eliminați.
Indiferent dacă alegeți să plătiți temporar PMI sau să vă structurați finanțarea pentru a evita acest lucru, obiectivul dvs. ar trebui să fie maximizarea capitalului propriu și minimizarea costurilor inutile .
Întrebări frecvente despre asigurarea ipotecară privată (PMI)
Ce este asigurarea ipotecară privată (PMI)?
Este o asigurare care protejează creditorul dacă nu vă achitați plata ipotecii — de obicei necesară atunci când avansul este sub 20%.
Cine beneficiază de PMI?
Creditorul dumneavoastră beneficiază, deoarece PMI îi reduce riscul financiar.
Când pot înceta să plătesc PMI?
Când raportul împrumut-valoare scade la 80%, puteți solicita anularea. Acesta este eliminat automat la 78%.
Cât costă de obicei PMI?
Între 0,3% și 1,5% din suma inițială a creditului pe an, în funcție de creditul și de termenii împrumutului.
Fiecare credit ipotecar necesită PMI?
Nu. Doar împrumuturile convenționale cu un avans mai mic de 20% necesită PMI.
Pot evita PMI fără un avans de 20%?
Da — prin împrumuturi piggyback , împrumuturi VA sau opțiuni LPMI .
Este PMI deductibil din impozit?
Uneori. În funcție de legislația fiscală actuală și de nivelul venitului, este posibil să puteți deduce primele PMI.
Care este diferența dintre PMI și asigurarea locuinței?
PMI protejează creditorul, în timp ce asigurarea locuinței vă protejează proprietatea.
În cât timp trebuie să plătesc PMI?
De obicei, până când ajungi la 20% din capitalul propriu — adesea 5-10 ani, în funcție de plăți și apreciere.
Ce se întâmplă dacă refinanțez?
Dacă suma noului împrumut este de 80% sau mai puțin din valoarea casei tale, refinanțarea elimină PMI.
Pot negocia tarifele PMI?
Nu direct, dar îmbunătățirea scorului de credit sau creșterea avansului vă poate reduce rata dobânzii.
Afectează PMI aprobarea creditului?
Nu, dar costul lunar suplimentar poate afecta suma pe care o puteți împrumuta.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.