Când vinde o casa sau unul dintre proprietarii se muta, s-ar putea face sens pentru a transfera ipoteca la noul proprietar. În loc de a aplica pentru un nou împrumut, plata costurilor de închidere, și pornind de peste cu dobânzi mai ridicate, proprietarul ar lua doar puțin peste plățile curente.
Este posibil să se transfere un credit ipotecar, dar nu este întotdeauna ușor. Vom acoperi detaliile de mai jos, dar un scurt rezumat al opțiunilor include:
- Se transferă un credit ipotecar asumabile de a cere creditor dumneavoastră pentru a face schimbarea.
- Refinanta creditul în doar numele noului proprietar.
- Se transferă în cazul în care situația nu declanșează un împrumut de „datorată în vânzare“ clauză.
Table of Contents
Ipoteci asumabile
În cazul în care un împrumut este „asumabile“ , ai noroc: asta înseamnă că puteți transfera ipoteca altcuiva. Nu există nici o limbă în acordul de împrumut care vă împiedică completarea unui transfer. Cu toate acestea, chiar și ipoteci asumabile poate fi dificil să se transfere.
În cele mai multe cazuri, „noul“ debitor are nevoie pentru a se califica pentru împrumut. Creditorul va uita la scoruri de credit ale debitorului și datoria de a venit rapoarte pentru a evalua capacitatea debitorului de a rambursa împrumutul. Procesul este în esență același ca și în cazul în care debitorul a fost de a aplica pentru un nou împrumut de brand (dar, desigur , împrumutatul poate prelua împrumut parțială modul existent). Lenders a aprobat original , cererea de împrumut pe baza creditului și venitul solicitantului original (e), și ei nu vor să lase pe nimeni de pe cârlig , cu excepția cazului în care am luat un debitor de înlocuire , care este la fel de probabil de a rambursa.
Pentru a finaliza un transfer al unui împrumut asumabile, cere schimbarea cu creditor dumneavoastră. Va trebui să completeze o cerere, să verifice veniturile și bunurile, și să plătească o taxă modestă în timpul procesului.
Transferul de proprietate: Trecerea în nume pe un împrumut afectează doar împrumut. Poate fi necesar să modificați și care deține proprietatea prin transferarea din titlu, folosind o fapta quitclaim, sau de a lua orice alte măsuri necesare în situația dumneavoastră.
Greu de găsit?
Din păcate, ipoteci asumabile nu sunt disponibile pe scară largă. Cel mai bun pariu poate fi dacă aveți un împrumut FHA sau un împrumut VA. Alte ipoteci convenționale sunt rareori asumabile. În schimb, creditorii folosesc o cauza de vânzare clauză, ceea ce înseamnă că împrumutul trebuie plătit atunci când transferați dreptul de proprietate al casei.
Refinantarea
În cazul în care un împrumut nu este asumabile și nu puteți găsi o excepție de la o cauza de clauză de vânzare, refinanțarea creditului ar putea fi cea mai bună opțiune. Similar cu o presupunere, noul debitor va avea nevoie de venituri suficiente și de credit pentru a se califica pentru împrumut.
„Noul“ homeowner se va aplica doar pentru un nou împrumut în mod individual și de a folosi acest împrumut pentru a achita datoriile ipotecare existente. Poate fi necesar să se coordoneze cu creditorii dvs. pentru a obține drept de retenție eliminate (cu excepția cazului în noul debitor și creditor nou sunt de acord cu ele), astfel încât să puteți utiliza casa ca garanție, dar este un mod bun, curat pentru a face treaba. Unele drept de retenție se transferă în mod obișnuit de la un proprietar la altul (de exemplu, în cazul în care îmbunătățirile au fost realizate cu finanțare APCE).
Due pe Vânzare
Creditorii nu beneficiază de obicei de permițându-vă să transferați un credit ipotecar. Cumpărători, ar ieși înainte de a obține un împrumut mai „matur“, cu plățile dobânzilor timpurii din drum (și acestea ar putea fi capabil de a obține o rată a dobânzii mai mică).
Vanzatorii ar ajunge să-și vândă casa lor mai ușor -, eventual, la un preț mai mare – din cauza acestor prestații aceleași. Dar creditorii de pierdut, așa că nu sunt dornici de a aproba transferuri.
O clauză din cauza la vânzare este o secțiune a unui acord de împrumut spunând că împrumutul trebuie să fie plătit în cazul în care proprietatea vinde (creditul este „accelerat“).
Excepții de la regula: În unele cazuri, puteți transfera încă un împrumut – chiar și cu o clauză din cauza la vânzare. Transferurile între membrii familiei sunt adesea permise, iar creditorul poate fi întotdeauna mai generos decât ceea ce spune acordul de împrumut (este o opțiune pe care le pot exercita, și nu sunt obligate să facă acest lucru – dar nu face speranțe) . Singura modalitate de a ști sigur este de a cere creditor dumneavoastră și să revizuiască acordul dvs. cu un avocat local. Chiar dacă creditorii spun că nu este posibil, un avocat poate ajuta să îți dai seama dacă banca dvs. este furnizarea de informații exacte.
Garn-St. Germain Act împiedică creditorii să își exercite opțiunea de accelerare a acestora în anumite circumstanțe. Mai multe dintre situațiile cele mai frecvente includ:
- Atunci când un chiriaș comun moare și transferurile de proprietate la un chiriaș comun supraviețuitor
- Transferarea creditului la o rudă după moartea unui debitor
- Un transfer de proprietate soțului sau a copiilor unui debitor
- Transferurile ca urmare a acordurilor de divorț și de separare
- Transferurile într-o încredere între vii (sau un trust de viață), în cazul în care debitorul este un beneficiar
A se vedea complet lista de excepții , și să revizuiască această listă cu avocatul dumneavoastră.
Transferuri neoficiale
Dacă nu se poate obține cererea dvs. aprobat, ați putea fi tentat să creeze un aranjament „informal“. De exemplu, ai putea vinde casa ta, lăsați creditul existent în loc, și au cumpărătorul rambursa plățile ipotecare.
Aceasta este o idee proastă. Acordul dvs. ipotecar, probabil, nu permite acest lucru, și s-ar putea chiar vă aflați în probleme juridice, în funcție de modul în care merg lucrurile. Mai mult decât atât, sunteți în continuare responsabil pentru împrumut – chiar dacă sunteți nu mai trăiesc în casă.
Ce ar putea merge prost? Câteva posibilități includ:
- În cazul în care cumpărătorul se oprește de plată, împrumutul este în numele tău, așa că este încă problema ta (întârzierea la plată vor apărea pe rapoartele de credit, iar creditorii vor veni după tine).
- În cazul în care casa este vândut în blocare a pieței pentru mai puțin decât merită, ai putea fi responsabil pentru orice deficiență.
Există modalități mai bune de a oferi finanțare vânzător la un potențial cumpărător.
Opțiunile dvs.
Dacă nu se poate obține transferat un credit ipotecar, ai încă opțiuni luat, în funcție de situația dumneavoastră. Din nou, moartea, transferurile de divorț și de familie s-ar putea da dreptul de a efectua transferuri, chiar și în cazul în care creditorul spune altfel.
Dacă vă confruntați cu blocare a pieței , anumite programe guvernamentale face mai ușor să se ocupe cu ipoteca – chiar dacă sunteți sub apă sau în șomaj.
Dacă primiți divorțat , întrebați avocatul cum să se ocupe de toate de datoriile și cum să vă protejați în cazul dumneavoastră fostul soț nu efectuează plăți.
În cazul în care un proprietar a murit , un avocat local vă poate ajuta să determine ce să faci în continuare.
Dacă transferați active la un trust , verificatori cu planificarea dvs. avocat imobiliare pentru a se asigura că nu va declanșa o clauză de accelerare.
Refinanțarea ar putea fi opțiunea finală atunci când nici una dintre celelalte abordări sunt disponibile.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.