Investiția în imobiliare este una dintre cele mai vechi forme de investiții, care au fost în jur de la primele zile ale civilizației umane. Precedand piețele bursiere moderne, imobiliare este una dintre cele cinci clase de active de bază pe care fiecare investitor ar trebui să ia în considerare în mod serios adăugarea la portofoliul său pentru fluxul de numerar unic, lichiditatea, rentabilitatea, fiscale și beneficii de diversificare pe care le oferă. În acest ghid introductiv, vă vom ghida prin elementele de bază de a investi imobiliare, și a discuta despre diferitele moduri în care s-ar putea dobândi sau de a lua dreptul de proprietate în investiții imobiliare.

În primul rând, să începem cu elementele de bază: Ce investiții imobiliare?

Ce este de a investi Real Estate?

Investiții imobiliare este o categorie largă de exploatare, investiții și activități financiare centrate în jurul valorii de a face bani de la proprietate sau fluxurile de numerar tangibile într-un fel legat de un bun corporal.

Există patru moduri principale de a face bani în imobiliare:

1. Real Estate Apreciere : Aceasta este atunci când creșterile de proprietate în valoare. Acest lucru se poate datora unei modificări a pieței imobiliare , care crește cererea pentru proprietăți în zona dumneavoastră. Ar putea folosi fi din cauza upgrade – ai pus în dvs. de investiții imobiliare pentru a face mai atractivă pentru potențialii cumpărători sau chiriași. Apreciere Real Estate este un joc complicat, totuși.
2. Flux de numerar venituri (Închiriere) : Acest tip de investiții imobiliare se concentrează pe cumpărarea unei proprietăți imobiliare, cum ar fi un bloc de apartamente, și funcționează astfel încât să – l colecteze un flux de numerar de la chirie. Fluxul de numerar venituri pot fi generate de clădiri de apartamente, cladiri de birouri, case de închiriere, și multe altele.
3. Real Estate Venituri conexe : Aceasta este venitul generat de brokeri și alți specialiști din industrie care fac bani prin comisioane de la cumpararea si vanzarea de bunuri. Aceasta include , de asemenea , societățile de administrare imobiliara , care ajunge să păstreze un procent de chiriile în schimbul pentru derularea operațiunilor de zi cu zi a unei proprietăți.
4. Auxiliar Real Estate Investment Venituri : Pentru unele investiții imobiliare, acest lucru poate fi o sursă imensă de profit. Venituri auxiliare de investiții imobiliare include lucruri cum ar fi mașini în clădiri de birouri sau facilități de spălătorie automate în low-chirie apartamente. De fapt, ele servesc ca mini-întreprinderi în cadrul unei investiții imobiliare mai mari, permițându – vă să faci bani dintr – o colecție semicaptive de clienți.

Cea mai pură, mai simplă formă de investiții imobiliare este vorba de fluxul de numerar din chirii , mai degrabă decât apreciere . Investiții imobiliare are loc atunci când investitorul, de asemenea , cunoscut sub numele de proprietar, dobândește o bucată de bunuri corporale, indiferent dacă este teren agricol brut, teren cu o casa pe ea, teren cu o clădire de birouri pe ea, teren cu un depozit industrial pe ea, sau un apartament.

Atunci el sau ea găsește pe cineva care vrea să folosească această proprietate, cunoscut ca un  chiriaș , și intră într – un acord. Chiriașul se acordă acces la imobil, să – l folosească în anumiți termeni, pentru o anumită perioadă de timp, precum și cu anumite restricții – dintre care unele sunt stabilite în federale, de stat, și legile locale, și altele de care sunt convenite în contractul de închiriere sau contractul de închiriere . In schimb, locatarul plătește pentru capacitatea de a utiliza imobiliare. Plata el sau ea trimite la proprietar este cunoscut sub numele de „chirie“.

Pentru mulți investitori, veniturile din chirii aferente investițiilor imobiliare are un avantaj psihologic imens asupra dividende și dobânzi de la investirea în acțiuni și obligațiuni. Ele pot conduce de proprietate, vezi – l, și atinge – l cu mâinile lor. Ele pot picta culoarea lor preferată sau de a angaja o companie de arhitect și construcții să – l modifice. Ei pot folosi abilitățile lor de negociere pentru a determina rata de închiriere, permițând un bun operator pentru a genera mai mari rate de capitalizare , sau „rate de capac.“

Din când în când, investitorii imobiliari devin la fel de nechibzuit ca investitori stoc în timpul bule pe piața de valori, insistând asupra faptului că ratele de capitalizare nu contează. Nu se încadrează pentru ea. Dacă sunteți în măsură să determine prețul ratele de închiriere corespunzător, ar trebui să se bucure de o rată satisfăcătoare de rentabilitate a capitalului după reprezentând costul de proprietate, inclusiv rezerve rezonabile de amortizare, taxe de proprietate și de venituri, întreținere, asigurări și alte cheltuieli conexe. În plus, ar trebui să măsoare cantitatea de timp necesară pentru a face față investiției, deoarece timpul este cel mai valoros activ aveți – este motivul pentru care venitul pasiv este atât de îndrăgit de investitori. (Odată ce exploatațiile dvs. sunt suficient de mari, puteți stabili sau angaja o companie de administrare a proprietății imobiliare pentru a gestiona operațiunile de zi cu zi a portofoliului imobiliar în schimbul unui procent din veniturile de închiriere, transformarea investițiilor imobiliare care au fost gestionate în mod activ în investiții pasive.)

Care sunt unele dintre cele mai populare moduri pentru o persoană pentru a începe Investiția în Real Estate?

Există o multitudine de diferite tipuri de investitii imobiliare o persoană care s-ar putea lua în considerare pentru portofoliul său.

 Este mai ușor să se gândească în ceea ce privește categoriile majore în care investițiile imobiliare încadrează bazate pe beneficiile unice și dezavantajele, caracteristicile economice și ciclurile de chirie, termenii de închiriere obișnuite, și practicile de brokeraj de tipul de proprietate. Proprietățile imobiliare sunt de obicei clasificate într-una din următoarele grupe:

• Rezidențiale imobiliare investiții – Acestea sunt proprietăți care implică investiții în imobiliare legate de case sau apartamente în care locuiesc persoane sau familii. Uneori, investitii imobiliare de acest tip au o componentă de afaceri de servicii, cum ar fi unități specializate de asistență pentru persoanele în vârstă sau clădiri de servicii complete pentru chiriașii care doresc o experiență de lux. Contractele de leasing , de obicei rula timp de 12 luni, mai mult sau șase luni , pe fiecare parte, ceea ce duce la o ajustare mult mai rapidă la condițiile de piață decât alte tipuri de investiții imobiliare.
• Comerciale investiții imobiliare – investiții imobiliare comerciale constau în mare parte din cladiri de birouri. Aceste contracte de leasing pot fi blocate timp de mai mulți ani, rezultând într – o sabie cu două tăișuri. Atunci când o investiție imobiliare comerciale este pe deplin închiriate cu chiriași pe termen lung , care a fost de acord cu ratele de leasing cu preț bogat, fluxul de numerar continuă chiar și în cazul în care ratele de leasing pe proprietăți comparabile se încadrează ( cu condiția ca locatarul nu intra în faliment). Pe de altă parte, opusul este adevărat – ai putea găsi te câștigând în mod semnificativ sub nivelul pieței ratelor de leasing pe o clădire de birouri pentru că ați semnat contracte de leasing pe termen lung înainte de ratele de leasing a crescut.
• Industriale investiții imobiliare – Proprietăți care intră sub umbrela industriale imobiliare pot include depozite și centre de distribuție, unități de depozitare, instalații de producție și uzine de asamblare.
• De vânzare cu amănuntul investiții imobiliare  – Unii investitori doresc să dețină proprietăți , cum ar fi centre comerciale, mall – uri benzi, sau mall – uri tradiționale. Chiriasii pot include magazine, coafor, restaurante și întreprinderi similare. În unele cazuri, ratele de închiriere includ un procent din vânzările cu amănuntul ale unui magazin pentru a crea un stimulent pentru proprietar de a face la fel de mult ca și el, ea, sau poate să facă proprietatea de vânzare cu amănuntul atractive pentru cumpărători.
• Mixt utilizare investiții imobiliare  – Aceasta este o categorie cuprinzătoare atunci când un investitor dezvoltă sau dobândește o proprietate care include mai multe tipuri de cele menționate mai sus investiții imobiliare. De exemplu, s-ar putea construi o clădire cu mai multe etaje , care are de vânzare cu amănuntul și restaurante la parter, spatiu de birouri pe următoarele câteva etaje și apartamente de locuit la etajele rămase.

De asemenea, puteți implica pe partea de creditare a investi imobiliare prin:

• Detin o bancă care underwrites creditele ipotecare si imobiliare comerciale. Aceasta poate include proprietatea publică a stocurilor. Atunci când un investitor instituțional sau individual este analiza unei stocuri bancare, se plătește să acorde o atenție la expunerea imobiliare a creditelor bancare.
• Subscrierea ipoteci privat pentru persoane fizice, de multe ori la rate ale dobânzii mai mari pentru a vă compensa riscul suplimentar, probabil, inclusiv o dispoziție de credit leasing-a-proprii.
• Investiția în valori mobiliare de tip mezanin, care vă permite să împrumute bani pentru un proiect imobiliar pe care le poate converti apoi în proprietatea de capital în cazul în care nu este rambursat. Acestea sunt uneori utilizate în dezvoltarea francize hoteliere.

Există sub-specialitati de investiții imobiliare, inclusiv:

• Leasing un spațiu astfel încât să aibă un capital mic legat în ea, îmbunătățirea acesteia, atunci Subînchirierea același spațiu altora pentru rate mult mai mari, creând randamente incredibile pe capital. Un exemplu este un birou de afaceri flexibil, bine condusă într-un oraș mare în cazul în care lucrătorii mai mici sau mobile pot cumpăra timp de birou sau de închiriat birouri specifice.
• Dobândirea de certificate fiscale-lien. Acestea sunt o zonă ezoterică de investiții imobiliare și nu sunt adecvate pentru hands-off sau investitori fără experiență, dar care – în condițiile potrivite, la momentul potrivit, și cu dreptul de fel de persoana – a genera profituri mari pentru a compensa durerile de cap și riscurile implicate.

Real Estate Investment Trusts (REITs)

Pe lângă toate acestea, de fapt, puteți investi în imobiliare prin ceva cunoscut ca un trust de investiții imobiliare, sau REIT. Un investitor poate cumpăra REITs printr-un cont de brokeraj, Roth IRA, sau un alt cont de custodie de un anumit fel. REITs sunt unice, deoarece structura fiscală în care acestea sunt exploatate a fost creat din nou în timpul administrației Eisenhower pentru a încuraja investitorii mai mici să investească în proiecte imobiliare pe care altfel nu ar putea permite, cum ar fi construirea de centre comerciale sau hoteluri. Corporațiile care au optat pentru un tratament REIT să nu plătească impozit pe venit federal pentru câștigurile lor corporative, atâta timp cât ei urmează câteva reguli, inclusiv o cerință de a distribui 90% sau mai mult din profituri către acționari sub formă de dividende.

Un dezavantaj de a investi în REITs este faptul că, spre deosebire de stocurile de comune, dividendele plătite pe ele nu sunt „dividende calificate“, ceea ce înseamnă proprietarul nu poate beneficia de ratele de impozitare reduse disponibile pentru cele mai multe dividende. In schimb, dividendele de la trusturi de investiții imobiliare sunt impozitate la cota personală a investitorului. În sensul creșterii, IRS a decis ulterior că dividendele REIT generate într-un adăpost de impozitare, cum ar fi un Rollover IRA nu sunt în mare măsură supuse fără legătură impozitul pe venit de afaceri astfel încât s-ar putea fi în măsură să le dețină într-un cont de retragere, fără mult vă faceți griji de complexitate fiscală , spre deosebire de un parteneriat maestru limitat.

(Dacă sunteți interesat să aflați mai multe despre aceste valori mobiliare unice, începe prin verificarea  Investiții imobiliare prin intermediul REIT, care acoperă REIT de lichiditate, capitaluri proprii, modul de utilizare a REITs în avantajul tău investiții imobiliare, și multe altele.)

Investiția în Real Estate Prin Acasă proprietate

Pentru toate opțiunile de investiții imobiliare disponibile investitorilor, persoana medie este de gând pentru a obține prima experienta lui sau a ei dreptul de proprietate imobiliar modul tradițional: Prin achiziționarea unui acasă.

N-am privit achiziționarea unei case destul de același fel cea mai mare parte a societății nu. În schimb, eu prefer să cred că de ședere primar al unei persoane ca un amestec de utilitate personală și evaluarea financiară, și nu neapărat o investiție. Pentru a fi mai direct, o casa nu este o investiție în același mod un bloc de apartamente este. În cel mai bun, și în cel mai ideal de circumstanțe, cea mai sigură strategie este să se gândească la o casă ca un tip de economii forțate cont care vă oferă o mulțime de uz personal și bucurie în timp ce locuiesc în ea.

Pe de altă parte, pe măsură ce se apropie de pensionare, dacă luați o vedere de ansamblu asupra averii personale, pur și simplu dreptul de proprietate al unei case (fără nici o datorie față de acesta) este una dintre cele mai bune investiții o persoană poate face. Nu numai capitalul social poate fi exploatat prin utilizarea anumitor tranzacții, inclusiv ipoteci inversă, dar fluxul de numerar salvat de la a nu avea de închiriat, în general, duce la economii nete – componenta de profit care ar fi dus la proprietar eficient rămâne în locuință și buzunar. Acest efect este atât de puternic, încât chiar și înapoi în anii 1920 economiștii au încercat să găsească o modalitate prin care guvernul federal să impoziteze economiile de numerar peste închiriere pentru proprietarii de case fără datorii, având în vedere că o sursă de venit.

Acesta este un alt tip de investiții, deși – ceva cunoscut ca o „investiție strategică.“ Au fost economia să se prăbușească, atâta timp cât ai putea plăti taxele de proprietate și întreținere de bază, nimeni nu putea să vă evacua din casa ta. Chiar dacă a trebuit să crească propria mâncare într-o grădină, există un nivel de siguranță personală acolo care contează. Sunt momente când se întoarce financiare sunt secundare în alte considerente, mai practice. Orice ai face, totuși, nu sacrifica lichiditatea pentru a încerca și de a construi de capital în investiții imobiliare prea repede, deoarece acest lucru poate duce la dezastru (inclusiv falimentul).

Dacă salvați să achiziționeze o casă, una dintre cele mai mari greseli pe care le văd este de noi investitori a pune banii lor în piața de valori, fie prin actiuni individuale sau fonduri de index. Dacă aveți vreo șansă de a avea nevoie de a atinge banii în termen de cinci ani sau mai puțin, nu ai nici o afacere fiind oriunde în apropierea pieței de valori. În schimb, ar trebui să fie în urma unui mandat de investiții cunoscut sub numele de conservarea capitalului. Aici sunt cele mai bune locuri pentru a investi banii salvați pentru o plată în jos.

Ceea ce este mai bun – investiții imobiliare sau de a investi în stocuri?

Una dintre cele mai frecvente întrebări am întâlni implică atractivitatea relativă a investi în stocuri, față de a investi în imobiliare. Versiunea scurtă este că este oarecum asemănător cu vanilie comparat și înghețată de ciocolată. Acestea sunt diferite, și ca valoare net crește, s-ar putea găsi chiar că ambele au un rol de jucat în portofoliul dumneavoastră de ansamblu. Personalitatea ta va informa, de asemenea, decizia dumneavoastră, ca unii oameni sunt mai temperamental orientate spre proprietate stoc sau proprietate bunuri imobile, respectiv.

Riscurile legate de investiții imobiliare

Un procent substanțial de randamente imobiliare sunt generate din cauza utilizării efectului de levier. O proprietate imobiliara este achiziționată cu un procent din capital, restul finanțate cu datorii. Acest lucru duce la randamente mai mari pe capitaluri proprii pentru investitorul imobiliar; dar dacă lucrurile merg prost, aceasta poate duce la ruină mult mai repede decât un portofoliu de acțiuni comune complet plătite. (Acest lucru este valabil chiar și în cazul în care acesta din urmă a scăzut cu 90% într-un scenariu de Marea Depresie, așa cum nimeni nu te-ar putea forța să lichideze).

De aceea, cei mai conservatori investitori imobiliari insista asupra unei datorii a capitalului raport de 50% sau, în cazuri extreme, 100% structurile de capital de capital, care pot produce randamente bune în cazul în care activele imobiliare au fost selectate cu înțelepciune. Miliardarul Charlie Munger vorbește despre un prieten al său înainte de prăbușirea 2007-2009 imobiliare. Acest prieten, un proprietar foarte bogat în California, sa uitat în jur, la evaluările ridicate asupra proprietăților sale și a spus el însuși:. „Sunt mai bogat decât am avea nevoie vreodată să fie Nu există nici un motiv pentru mine să își asume riscuri de dragul de mai .“ Acest prieten a vândut multe dintre proprietățile sale și utilizate veniturile pentru a achita datoria pe cele rămase pe care el a crezut cele mai atractive. Ca urmare, atunci când economia sa prăbușit, piețele imobiliare au fost în criză, oamenii pierd proprietățile lor de blocare a pieței, iar stocurile bancare au fost colaps – el nu trebuie să vă faceți griji cu privire la orice din ea. Chiar și chiriile au scăzut din cauza dificultăților financiare chiriaș, a fost tot încă excedent de numerar și a fost înarmat cu fonduri care reumplute păstrate ei înșiși, lăsându-l să profite de cumpararea activelor oricine altcineva a fost forțată să vândă.

Nu mai încerca să se îmbogățească atât de repede, și să fie de conținut pentru a face acest lucru în mod corect. Vei avea mult mai puțin stres în viața ta, și poate fi o mulțime de distracție.

Câteva gânduri finale privind investițiile imobiliare

Desigur, acesta este doar începutul călătoriei pentru înțelegerea subiectului, așa cum ne-am zgâriat abia la suprafață. imobiliare investesc nevoie de ani de practică, experiență, și expunerea la aprecia cu adevarat, să înțeleagă, și maestru.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Author: Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He's Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together. View all posts by Ahmad Faishal