Toți proprietarii de case ar trebui să știe cum să dau interes ipotecare; dacă sunteți în finanțarea achiziționării unei case sau de refinanțare credit ipotecar dumneavoastră existent cu un nou împrumut, vă va plată anticipată de interes. Acum, pentru matematica contestată, vă rugăm să știu că nu este la fel de greu ca s-ar putea crede.
Cât de mult interes este prepaid va determina atunci când doriți prima plată pentru a începe. Mulți debitori preferă să facă o plată a ipotecii în prima zi a fiecărei luni.
Unii prefera 15. Uneori, creditorii vor alege această dată de plată pentru tine, așa că întrebați dacă aveți o preferință.
Dobânda este plătită în Arierate
În Statele Unite, dobânda este plătită în arierate. Acest lucru înseamnă că principalul și dobânda de plată va plăti dobânda pentru perioada de 30 de zile imediat anterioară dvs. data scadentă de plată. Dacă sunteți de vânzare casa ta, de exemplu, agentul dvs. de închidere va comanda o cerere beneficiar, care va colecta, de asemenea, dobânda neplătită. Să aruncăm o privire mai atentă.
De exemplu, să presupunem plata dvs. de $ 599.55 se datorează decembrie 1. Soldul creditului este de 100.000 $, care poartă dobândă la 6% pe an, și amortizate timp de 30 de ani. Când efectuați plata pentru 1 decembrie, sunteți plătiți interesul pentru întreaga lună noiembrie, toate cele 30 de zile.
Dacă vă închideți împrumut pe 15 octombrie, va plătiți anticipat un interes de la 15 octombrie, prin 31 octombrie pentru creditor. Poate vi se pare ca ai 45 de zile libere înainte de prima plata se face la 1 decembrie, dar nu sunt.
Vei plăti 15 zile de interes înainte de a închide și încă 30 de zile de interes, atunci când face prima plată.
Dvs. de calculare Soldul neachitat Principal
Dacă doriți să știți soldul neplătit principali de credite, care este rămasă după ce efectuați prima plată ipotecare, este ușor de calculat. În primul rând, să ia soldul creditului principal de 100.000 $ și înmulțiți-l ori rata de 6% dobândă anuală.
Suma anuală a dobânzii este de $ 6.000. Împărțiți cifra anuală a dobânzii de 12 luni pentru a ajunge la dobânda lunară datorată. Acest număr este de $ 500,00.
De la 1 decembrie dvs. de plată amortizat este $ 599.55, pentru a figura porțiunea principală a acestei plăți, v-ar scădea numărul de interes lunar (500 $) din principalului și plata dobânzii ($ 599.55). Rezultatul este de $ 99,55, care este principala parte a plății.
Acum, scade porțiunea principală $ 99,55 plătit din soldul principal neachitat de 100.000 $. Acest număr este de $ 99,900.45, care este principalul soldul neachitat rămasă de la 1 decembrie Dacă plata de pe un credit, trebuie să adăugați interes zilnic la soldul neachitat până în ziua în care creditorul primește suma payoff.
Notă: Cu fiecare plată consecutiv, soldul dvs. principal neplătit va scădea cu o sumă ușor mai mare reducere principală față de luna precedentă. Acest lucru se datorează faptului că, deși soldul neachitat este calculată folosind aceeași metodă în fiecare lună, dvs. porțiunea principală de plată lunară va crește, în timp ce porțiunea de interes vor primi mai mici.
Știi acum că soldul neachitat principal după plata decembrie va fi $ 99,900.45. Pentru a determina soldul rămas după plată 01 ianuarie, îl va calcula folosind noul soldul neachitat:
$ 99,900.45 x 6% dobândă = $ 5,994.03 ÷ cu 12 luni = $ 499.50 dobânzii datorate pentru luna decembrie. Plata ianuarie este aceeași ca plată 01 decembrie, deoarece este amortizat. Acesta este de $ 599.55. Vei scădea dobânda datorată pentru luna decembrie de $ 499.50 de la plata. Acest lucru lasă 100,05 $ să se acorde principalului pe împrumut.
Soldul dvs. 1 decembrie este de $ 99,900.45, din care se scade porțiunea principală a ta 1 ianuarie plata 100,05. Acest lucru este egal cu $ 99,800.40 ca noul sold principal neplătit.
Calcul zilnică de Interes
Pentru a calcula interes zilnic pentru o payoff împrumut, să ia principalele timpii de echilibru rata dobânzii și se împarte la 12 luni, care vă va da interesul lunar. Apoi, împărțiți interesul lunar de 30 de zile, care va fi egală cu dobânda de zi cu zi.
Spune, de exemplu, că unchiul tău vă oferă 100.000 $ pentru Ajunul Anului Nou prezent și vă decideți să plătească ipoteca pe 05 ianuarie.
Știi că va datorez $ 99,800.40 începând cu 1 ianuarie Dar, de asemenea, va fi dator față de 5 zile de interes. Cât de mult este asta?
$ 99,800.40 x 6% = $ 5,988.02. Impartirea cu 12 luni = $ 499. Divide cu 30 de zile = $ 16,63 x 5 zile = $ 83,17 interes din cauza timp de cinci zile.
Tu ar trimite creditor $ 99,800.40 plus $ 83.17 interesul pentru o plată totală de $ 99,883.57.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.
Nu voi uita niciodată o casă deschisă am vizitat în 2008.
Am întrebat agent imobiliar nostru să se uite în jurul unor case mai mari -, eventual, o afacere cu două etaje sau o fermă de spațioasă, cu un subsol. Am fost încântat când ea a venit cu o listă de șase case pentru noi, pentru a vedea într-o zi – „Coca-Cola Casa“, din care unul să chem
Nu e ceea ce s-ar putea crede. Ferma de caramida nu a fost casa consumatorilor de droguri sau aspirantii șomeri sapanului cocaină. Nu, a fost o casă a cărei nivel de jos a fost umplut până la refuz cu Memorabilia Coca-Cola. De la podea la tavan, întregul parter au avut Coca-Cola pentru pereti, masă și scaun seturi moi inspirate de băutură și tchotchkes Coca-Cola.
Casa era mare altfel, dar n-am trecut decorul de prost gust. Și într-adevăr, cine ar putea?
Vanzarea casa ta? Nu face aceste greșeli
Lăsând un decor specific intacte atunci când vinde casa ta este o mare greșeală, dar este una care joacă afară de multe ori. Proprietarii de case nu își dau seama întotdeauna stilul lor specific nu face apel la masele – sau poate ei pur și simplu nu le pasă.
Desigur, decorul neconventionala nu este singura greșeală vânzătorii fac atunci când încearcă să descarce o casă. Am ajuns la mai mulți profesioniști imobiliare pentru a afla cele mai mari greșeli pe care le văd vanzatori fac. Iată ce a spus:
Greseala # 1: skimping pe fotografie.
În epoca de listări on-line, cateva imagini luate de pe iPhone nu se taie într-adevăr, și asta e adevărat, indiferent cât de mare sunt. Cu toate acestea, ne-am casele comercializate cu fotografii neprofesioniste care nu prezintă proprietatea, în cea mai bună lumină vizibilă pentru toate.
„Oamenii fac decizia lor de a cădea în dragoste cu casa ta cu imagini pe internet“, spune investitor imobiliar Chad Carson. Ar fi păcat să ratați o vânzare la preț întreg pentru că ai fost prea ieftin pentru a obține imagini mari.
Carson sugerează angajarea unui profesionist, ceea ce face un efort bun pentru a organiza casa ta, și asigurându-vă că aveți de iluminat ideal pentru a obține fotografii perfecte. Dacă nu, spune el, cumpărătorul perfect nu poate deranja chiar de a vizita casa ta.
Greseala # 2: cheltuieli prea mult pe upgrade-uri.
înțelepciunea comună spune că e inteligent pentru a repara casa ta de a vinde, sau cel puțin pentru a vă asigura că orice probleme mari sunt reparate înainte de listare. Dar poți să-l luați prea departe? Potrivit lui Lee Huffman, un investitor imobiliar din California, care lucreaza pentru DLH Partners, exista cu siguranta un punct de diminuarea revine.
„Puteți aur placă totul și au îmbunătățiri care ar aparține în stațiuni de cinci stele, dar în cazul în care casa ta nu va aprecia pentru convenite preț de vânzare, va trebui să vină în jos, pe prețul, dacă doriți să închideți escrow“, spune Huffman.
În loc de cheltuielile suplimentare pe upgrade-uri de lux, cel mai bun lucru pe care îl puteți face este asigurați-vă că casa ta este curat și îngrijit. O mare parte din timp, cumpărătorii vor dori să actualizeze casa în funcție de propriile lor gusturi, oricum.
Greseala # 3: Lăsând la o mulțime de fotografii de familie în jurul valorii.
Având fotografii de familie presărat peste tot casa ta este bine dacă stai pus. Dar dacă doriți să mutați, ele pot provoca confuzie pentru cumpărătorii dumneavoastră.
„Evitați prezentarea fotografiilor personale de pe tur acasă, spune Loria Hamilton-Field, Chicago broker de gestionare a Owners.com.
„În cazul în care fotografiile de familie se inghesuie acasă, potențialii cumpărători de origine poate obține cu ușurință distras si va fi mai dificil pentru ei să-și amintească acasă“, spune ea. „Vrei să fii sigur că cumpărătorii se pot vedea care trăiesc acolo. – și mai multe elemente personale pe care le au, cu atât mai dificil, care devine“
Greseala # 4: supraevaluarea casa ta.
Un agent imobiliar experimentat va sugera un preț de listare bazat pe valoarea curentă casa ta, de vânzări comparabile din apropiere, și date istorice. Dacă refuză să asculte și să ceară mai mult decât casa ta este în valoare, ai putea risca transforma un profit mai mic, chiar atunci când totul este spus și făcut.
„Vanzatorii tind să se uite la casa lor ca cea mai frumoasa, mai destept, si casa de cele mai frumoase de pe bloc“, spune California, agent imobiliar Wendy Gladson. Din păcate, dragostea unui vânzător pentru casa lor poate avea un impact percepția lor asupra realității.
„Singurul lucru pe care cel mai rau poti face ca un vânzător este de a lua o decizie emoțională în ceea ce privește prețul“, spune Gladson. „Overprice proprietatea dvs. și vă va urmări pe piață în jos și sfârșesc prin a vinde mai mult decât ar fi avut ai evaluate la valoarea de piață.“
Greseala # 5: Fiind o pacoste în timpul proiecții.
Fie că ești receptiv sau doar băgăcios, nu doriți să plece în timpul showings – am înțeles. Din păcate, potențialii cumpărători nu doresc să te văd lungite în casa lor viitoare.
„Atunci când un cumpărător sau de programe de agent imobiliar un indicator care arată, asigurați-vă că lăsați cinci minute înainte de a ajunge“, spune Texas, agent imobiliar Diego Corzo. „Staying in interiorul casei face incomod pentru cumpărătorii să vorbească mintea lor și să împărtășească ceea ce cred cu adevărat despre casa. În plus, ei nu pot sta atâta timp pentru că nu doresc să bug vânzătorului. Cumpărătorul trebuie să se simtă cât mai confortabil.“
Greseala # 6: Forțarea echipa preferată sau brand pe cumpărători.
La fel ca proprietarii de „Coca-Cola“ casa am menționat mai sus, unii oameni nu știu de unde să atragă linie cu un decor tematice. Kevin Lawton, agent imobiliar și gazda Estate Real Deal pe 107.7 FM din New Jersey, a văzut o mulțime de vânzări cad prin înrăiți atunci când refuză să ușureze decorul lor.
„Am avut un vânzător care a fost obsedat de o anumita echipa de baseball, iar memorabilia echipa si logo-ul a fost toată casa – de la un logo-ul echipei de sticlă pătat pe ușa din față la întregul covor în camera de familie fiind verde, cu mingi de baseball pe ea “, spune Lawton.
„M-au invitat să le spună ce să facă pentru a te pregatesti pentru vânzare; I-am spus că trebuie să reducă cantitatea de lucruri de baseball peste tot – au avut chiar si numerele de jucător pictate pe pereții subsolului – și au refuzat,“Lawton continuă. „Destul de sigur, a fost un mare turn-off pentru cumpărători care au fost distrași de toate. Unii au fost uimit și a ratat restul casei, iar unii erau fani ai unei echipe rivale, care a lăsat un gust acru in gura lor!“
Greseala # 7: Nu pictura în culori neutre, care pot apela la toată lumea.
E în regulă să picteze casa ta verde neon în timp ce locuiesc acolo, dar este o idee groaznică atunci când sunteți gata să-și vândă. De ce? Potrivit lui Trina Larson, un agent imobiliar cu Berkshire Hathaway, vopsea nebun sau tapet înseamnă doar muncă pentru potențialii cumpărători.
„Nu au garish vopsea out-of-data sau de tapet pe pereti“, spune Larson. „Decorare este un lucru foarte personal și poate costa mii de dolari pentru a picta o casă.“ Gândul curelelor o mulțime de tapet sau revopsirea o casa intreaga poate fi o adevărată afacere-breaker pentru cumparatori.
„Cumpărători, mers pe jos și să înceapă imaginind ce vor trebui să-și petreacă să repare casa“, spune Larson. În cazul în care se va lua o mulțime de muncă, bani, sau ambele pentru a obține dreptul de schema de culori, s-ar putea trece la o altă casă sau cere o reducere considerabilă de preț pentru a compensa munca adăugată.
Greseala # 8: Uitand sa impacheteze dezordine.
Nu e nimic mai rău decât o casă de vânzare, care e plin de lucruri altcuiva. Nu numai că este mai greu pentru cumpărători să-și imagineze casa ta ca a lor atunci când prostiile tale este peste tot, dar face casa dvs. să apară murdar și mai mic decât este în realitate.
„Nu lăsați dezordine în jurul valorii, niciodată“, spune Connecticut, agent imobiliar Emily Restifo. „Agenți pot să vă spun clienții lor pot vedea chiar pe lângă el, dar nu pot … cel puțin nu fără a afecta percepția lor de valoare. O casa dezordonata poate fi un indiciu nu este suficient spațiu, sau nu suficient de îngrijire, dar acesta trimite un semnal care nu este proprietatea perfectă.“
Greseala # 9: Nu sunt de așteptare acasă.
Ați putea fi în dragoste cu canapea ginormous pleather, draperii, și stație de jocuri de noroc, dar dacă agent imobiliar dvs. sugerează că l schimbi, ar trebui.
În timp ce un mobilier unic set-up poate lucra perfect pentru familia ta, vrei ceva care face apel la toți cumpărătorii. În unele cazuri, puteți obține departe cu pur și simplu se deplasează în jurul valorii de mobilier pentru a crea un flux mai bun. Dar, uneori, poate fi necesar să monteze casa cu mobilier împrumutat în loc.
„Nu respinge mobilier de așteptare sau se simtă jigniți atunci când agentul va recomanda de asteptare“, spune California, agent imobiliar Wendy Hooper. „Staging nu este decorare – este actul de a plasa strategic mobilier elegant încă neutre pentru a atrage atenția asupra caracteristicilor de acasă.“
Greseala # 10: Uitând pentru a documenta detaliile dvs. de vânzare.
Nu contează ce, nu ștergeți e-mailuri de la orice profesionist care se ocupă de vânzare casa ta. Aceasta include email-uri de la agent imobiliar dvs., agent imobiliar al cumpărătorului, și orice persoană care se ocupă cu împrumut.
„În cazul unui litigiu, aceste e-mailuri se va dovedi foarte valoroase“, spune Lauren Bowling, autor al „The Milenar homeowner.“
„Când vinde casa mea, cumpărătorul a dorit să se retragă după perioada de due diligence a închis, invocând au avut probleme cu obtinerea de finantare. Ei au vrut să păstreze banii serios, chiar dacă ar fi susținut o lună înainte de închidere“, spune Bowling.
Pentru că ea a salvat emailuri ei, ea a fost în măsură să dovedească faptul că nu a spus un cuvânt despre finanțare și a fost în comunicare cu ea tot timpul. Ca urmare, ea a fost în măsură să păstreze banii serios pentru a compensa timpul pierdut-o.
Linia de fund
În cazul în care obiectivul dvs. este de a vinde casa ta, cel mai bun lucru pe care il poti face este angaja un agent imobiliar calificat pentru a ajuta cu vânzare – și apoi a asculta sfatul lor. Cele mai multe Agenții imobiliari sunt conștienți de diferitele miscari care opri cumpărători și poate ajuta să le evitați.
Sau, puteți Buck sistemul și de a face lucrurile în felul tău. Dar daca peretii roz si covor leopard de imprimare rândul său, cumpărătorii off, nu spun că nu te-am avertizat.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.
Fair Market Chiria este suma estimată de bani o proprietate cu un anumit număr de dormitoare, într-o anumită zonă a țării, va închiria pentru.
Cum se calculează Fair Market Rent?
chiria de piață Fair este o estimare brută chirie, care include chiria de bază, precum și orice utilități esențiale pe care locatarul ar fi responsabil de plata, cum ar fi gaz sau electrice. Aceasta nu include utilități de bază non-esențiale, cum ar fi telefon, televizor sau pe internet.
HUD ajunge la numerele pentru fiecare zonă , cu ajutorul datelor de recensământ și prin sondaje arendatorului. In fiecare an, HUD compilează o listă a targului piața chiriilor pentru peste 2.500 de judete metropolitane si non-metropolitane.
Ceea ce este corect piata inchirierilor utilizate pentru?
Chiriile de piață echitabile sunt utilizate pentru a determina cantitățile de tichete de închiriere pentru programele de locuințe de asistență guvernamentale, cum ar fi secțiunea 8 (Program de locuințe pentru Choice Voucher).
Cunoscut si ca: FMR, piata inchirierilor
Exemplu: În orașul Newark, New Jersey, chiria de piață echitabil pentru un apartament cu două camere este de $ de 1200. Chiria de piață echitabil pentru un dormitor este de $ 1.000.
Ce este secțiunea 8?
Secțiunea 8 este un program care oferă asistență financiară pentru anumite persoane pentru a le ajuta permite să închirieze o casă. Programul oferă vouchere de locuințe la aceste persoane. Pentru a se califica pentru a primi un cupon, nu puteți face mai mult decât o anumită sumă de bani în fiecare an, în funcție de numărul de persoane din gospodărie.
În cazul în care un proprietar este de acord să închirieze o Secțiunea 8 chiriaș, programul Secțiunea 8 va inspecta mai întâi proprietatea de a ne asigura că respectă anumite standarde. În cazul în care proprietatea trece de inspecție, atunci proprietarul va fi plătit direct în fiecare lună de program Secțiunea 8.
Cât de mult Secțiunea 8 Va plăti?
Secțiunea 8 va determina suma voucher de prima imaginind numărul de persoane din gospodărie.
Acesta va determina apoi mărimea apartamentului se califică pentru gospodărie. De exemplu, o gospodărie de trei persoane pot beneficia de un voucher de două camere.
Având în vedere că chiria de piață echitabilă pentru o unitate poate varia foarte mult în funcție de suprafața țării unității se află în secțiunea 8 va stabili apoi suma voucher utilizând chiria de piață echitabile pentru regiunea specifică. În funcție de veniturile locatarului tichetul nu poate acoperi suma totală a chiriei lunare. Chiriașul poate fi în continuare responsabil pentru plata unei părți a chiriei lunare.
Cum de a stabili prețul potrivit pentru dvs. de închiriere
Nu va fi o sumă maximă va fi capabil de a percepe pentru închiriere pe baza unui număr de factori diferiți. Acești factori pot include:
Localizare: Amplasarea unității de joaca un rol foarte important în stabilirea chiriei. Dacă proprietatea este situată întrun orașdorit, puteți încărca mai mult. Dacă proprietatea este situată în cea mai bună școală din districtul oraș, ați putea fi capabila obține o chirie chiar mai mare. Două unități care sunt doar două blocuri distanță de comanda poate foarte diferite chiriiledeoarece acestea sunt în diferite orașe sau în diferite districte școlare.
Dimensiune: Nu va fi o sumă maximă va fi capabil să perceapă bazat pe filmul pătrat și numărul de dormitoare și băi unitate tale.
Facilitati: Dacă proprietatea are o vedere mare, spațiuaer liber, aer conditionat central, sau este recent renovat, puteți fimăsură să perceapă mai mult pentru unitateacomparație cu alte unități din zonăcare sunt similare ca marime cu unitatea.
Cererea: În cazulexistă mai multe unități disponibile în zona dumneavoastră și nu că multe chiriașii interesate, va trebui să renunțe la prețulpe unitatea dvs. pentru a obține închiriat.
Ea poate fi foarte dificil să preț corect dvs. de închiriere. Aceasta implică încercare și eroare. Găsirea cel puțin trei proprietăți în zona dumneavoastră, care sunt similare cu ale tale pot fi de ajutor în determinarea prețului corect.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.
V-ar scoate un credit ipotecar numai interes? Acestea sunt ipoteci care nu reduce soldul principal și, în timp ce acestea îndeplinesc o anumită nișă, ele nu sunt pentru fiecare cumpărător. Aceasta înseamnă că va fi dator față întotdeauna aceeași sumă de bani, indiferent de cât de multe plățile pe care le face pentru că plătiți doar dobânda.
doar la creditele ipotecare sunt credite garantate cu bunuri imobiliare și conțin adesea o opțiune pentru a efectua o plată a dobânzii.
Puteți plăti mai mult, dar cei mai mulți oameni nu. Oameni ca doar la creditele ipotecare, deoarece este o modalitate de a reduce drastic plata ipotecare. Titluri de știri distorsioneze de multe ori adevărul despre doar la creditele ipotecare, făcându-le să fie creditelor neperformante sau riscante, care este departe de adevăr. Ca și în cazul oricărui tip de instrument de finanțare, există argumente pro și contra. doar la creditele ipotecare nu sunt în mod inerent rău în sine.
Ce este un credit ipotecar interes numai?
Plățile interes doar nu conțin principal. Multe dintre doar la creditele ipotecare disponibile în prezent dispun de o opțiune pentru plăți de interes numai. Iată un exemplu:
$ 200,000 de împrumut, purtătoare de dobândă la 6,5%. Plățile amortizata un împrumut de 30 de ani, ar fi de 1254 $ pe lună, care conține principal și dobândă.
Un interes numai de plată este de $ de 1,083.
Diferența dintre o plată P & I și o plată a dobânzii este o economie de 170 $ pe lună.
Ipoteci comune-interese numai
Cele mai populare doar la creditele ipotecare nu permit debitorilor să facă o plată numai interes pentru totdeauna.
În general, această perioadă de timp este limitat la primele cinci sau zece ani de împrumut. După această perioadă, creditul este amortizat pentru restul perioadei. Acest lucru înseamnă că plățile se deplaseze până la o valoare amortizat, dar soldul creditului nu este crescut. Două ipoteci populare sunt:
Un împrumut de 30 de ani. Opțiunea de a efectua plăți numai de interes este pentru primele 60 de luni. Pe un împrumut de 200.000 $ la 6,5%, debitorul are posibilitatea de a plăti $ de 1,083 pe lună , în orice moment în primii cinci ani. De ani de zile de la 6 la 30, plata va fi de $ 1264.
Un împrumut de 40 de ani. Opțiunea de a efectua plăți numai de interes este pentru primele 120 de luni. Pe un împrumut de 200.000 $ la 6,5%, debitorul are opțiunea pentru primii zece ani să plătească o plată numai de dobândă într – o lună. De ani de zile , prin 11 40, plata va fi de $ 1264.
Cum de a calcula o plată de interese Numai
Este simplu să dau interes ipotecare. Ia un sold împrumut neplătit de 200.000 $ și înmulțim cu rata dobânzii. În acest caz, rata este de 6,5%. Acest număr este de $ 13.000 de interes, care este suma anuală de interes. Împărțiți $ de 13.000 de 12 luni, care va fi egală cu plata lunară a dobânzii sau $ de 1,083.
Cine ar scoate un credit ipotecar interes numai?
doar la creditele ipotecare sunt benefice pentru cumparatori acasă pentru prima dată. Mulți proprietari de case noi se luptă în timpul primului an de proprietate, deoarece acestea nu sunt obișnuiți cu plățile ipotecare de plată, care sunt în general mai mari decât plățile de închiriere.
Un credit ipotecar numai interese nu impune ca proprietarul de origine să plătească o plată numai de interes. Ceea ce face este da debitorului posibilitatea de a plăti o plată mai mică în primii ani ai creditului. În cazul în care un proprietar de origine se confruntă cu un proiect de lege neașteptată – să zicem, încălzitorul de apă trebuie să fie înlocuit – care ar putea costa proprietarul sau 500 $ mai mult.
Prin exercitarea opțiunii care lună pentru a plăti o plată mai mică, această opțiune poate ajuta la echilibrarea bugetului proprietarului gazdelor.
Cumpărători ale căror venituri fluctuează din cauza comisioane câștigului salarial, de exemplu, în loc de un salariu plat, beneficiază și de o opțiune de credit ipotecar doar interes. Acești debitori plătesc de multe ori plăți de interes numai în timpul lunilor de subțire și să plătească în plus față de principalul atunci când primesc bonusuri sau comisioane.
Cat costa Ipoteci-interese numai?
Deoarece creditorii face rareori nimic gratuit, costul pentru un interes numai ipotecare ar putea fi un pic mai mare decât un împrumut convențional. De exemplu, în cazul în care un 30 de ani, cu rată fixă ipotecar este disponibil la rata dobânzii merge de 6%, un credit ipotecar numai interes poate presupune un cost suplimentar de 1/2 procente sau să fie stabilită la 6,5%.
Un creditor poate percepe, de asemenea, un procent de un punct pentru a face împrumutul.
Toate taxele de creditor variază, așa că plătește pentru a face cumpărături în jurul valorii.
Care sunt riscurile si mituri asociate cu un credit ipotecar interes numai?
Cel mai important aspect al unui credit ipotecar numai interes este să ne amintim că soldul creditului nu va crește. credite Opțiunea ARM conține o dispoziție de amortizare negativă. doar la creditele ipotecare nu.
Riscul asociat cu un interes doar minciuni ipotecare în a fi obligat să vândă proprietatea în cazul în care proprietatea nu a apreciat. În cazul în care un debitor plătește doar dobânda în fiecare lună, la sfârșitul anului, să zicem, cinci ani, debitorul va datora soldul creditului inițial, deoarece nu a fost redus. Soldul creditului va fi aceeași sumă ca și atunci când a fost originea creditului.
Cu toate acestea, chiar și un program de plată amortizat, de obicei, nu se va plăti în jos suficient un împrumut finanțat 100% pentru a acoperi costurile de vânzare în cazul în care proprietatea nu a apreciat. O plată mai mare în jos, la momentul achiziției reduce riscul asociat cu un credit ipotecar doar interes.
În cazul în care valorile de proprietate se încadrează, cu toate acestea, capitalul propriu primit în proprietate, la momentul cumpărării ar putea să dispară. Dar majoritatea proprietarilor de acasă, indiferent dacă un împrumut este amortizat, se confruntă cu acest risc într-o piață care se încadrează.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.
Ipoteca Refinanțare Nu este corect pentru fiecare proprietar Acasă
Ipoteca de refinanțare este la modă atunci când ratele dobânzilor picătură. Rata nu trebuie să renunțe la foarte departe, fie, înainte de a zeci de proprietari de origine decid că refinanțarea ipotecile lor are sens. Dar nu întotdeauna punct de vedere financiar să-și refinanțeze. Uneori, de refinanțare ipotecară este cel mai rău lucru pe care îl pot face.
Ce este Ipoteca Refinantare?
Refinantarea unui credit ipotecar înseamnă proprietarii plătesc ipoteca lor existente și înlocuirea ipoteca cu un nou împrumut.
În general, costurile asociate cu refinanțare ipotecară sunt rulate în împrumut, ceea ce înseamnă că sunt adăugate la soldul existent, crescând valoarea creditului.
Atunci când o sumă de împrumut este crescut, capitalul propriu al unui proprietar este scăzut.
Este posibil să se mărească soldul principal al unui credit ipotecar și mai mici de plata ipotecare existente. De aceea, mulți debitori gravita spre refinanțare ipotecară. Pentru a reduce plata ipotecii existente, termenul împrumutului se prelungește. Dar o plată mai mică s-ar putea să nu dea roade pe termen lung. Este adesea o rezoluție pe termen scurt.
De ce Ipoteca Refinanțarea Extinde Termenului Ipoteca dvs.
În cazul în care termenul împrumutului este prelungit, va dura mai mult să plătească ipoteca în întregime. Dacă ați luat un împrumut, atunci când ați cumpărat casa ta, a fost, probabil, un împrumut de 30 de ani. Să presupunem că decideți să refinanțeze ipoteca la sfârșitul 5 ani. În loc de a privi cu nerăbdare să dau împrumut în 25 de ani de la acest punct, veți fi acum de plată pe care ipotecare pentru o perioadă totală de 35 de ani.
În cazul în care împrumutul inițial a fost amortizat timp de 30 de ani pe un interes de 100.000 $ ipotecare la 6%, plata lunară este de $ 599.55. Dacă refinanțeze ipoteca de la $ si 103.000, la 5,5%, noul dvs. de plată este de $ 584.82. dvs. de împrumut se va reseta la un termen de 30 de ani. Majoritatea debitorilor selectați o perioadă de amortizare de 30 de ani.
Vei face un plus de 60 de luni de plăți și să plătească 35065 $ mai mult pe durata de viață a împrumutului, ar trebui să trăiască în proprietate suficient de lung pentru a achita împrumutul.
Dacă decideți să vândă după refinanțare ipotecare, vei pierde $ 3.000 de capitaluri proprii de plus orice sold principal ai fi plătit în jos pe original $ de 100.000 împrumut.
Costurile asociate cu Refinantare Ipoteca
Veți plăti, fie pentru costurile de refinanțare ipotecar printr-o rată a dobânzii mai mare sau aceste taxe vor fi adăugate la soldul ipotecare neplătite, deoarece puțini proprietari plătească aceste costuri în numerar. Nu există nici o plimbare gratuită. În urma sunt taxele tipice plătite pentru a obține un refinanțării:
Evaluare
Politica Titlu
Împuternicire legală
Puncte de împrumut
inițiere
Prelucrare
underwriting
Sârmă
Beneficiar Cererea
cerere
Administrare
retrocedării
Raport de credit
Notar
E-mail doc
serviciul Fiscal
Înregistrare
Este greu merită să refinanțeze ipoteca dvs. pentru a salva 15 $ pe lună în aceste condiții. Cei mai mulți experți ipotecare spun că ar trebui să fie în măsură să recupereze costurile de refinanțare ipotecar pe o perioadă de 3 ani. Dacă ați salvat doar 15 $ pe luna si costa $ 3.000 taxele, ar dura 200 de luni pentru a sparge chiar.
Cu toate acestea, în cazul în care costurile totale pentru a-și refinanțeze vă costul ipotecare $ 3.000 de exemplu, și ai salvat 50 $ pe lună în plata ipotecare prin scăderea prin această sumă, v-ar rupe chiar și la sfârșitul 5 ani. Uneori, oamenii se transformă în refinancers de serie, și fiecare ratele dobânzilor de timp picătură o jumătate de punct sau un punct, se grăbesc să-și refinanțeze, crezând că fac un lucru inteligent, atunci când de multe ori este invers.
Mai mult, situația dumneavoastră personală ar putea fi unic, și de refinanțare ar putea face sens pentru tine, atunci când aceasta nu ar altora la prima vedere. De exemplu, să presupunem că un al doilea deținut acasă cu un sold credit ipotecar de 200.000 $. Ipoteca ar putea fi plătit la o rată ușor mai mare decât ratele de astăzi. În cazul în care ipoteca casa ta principală a fost, să zicem, amortizate peste 15 de ani, ai putea, probabil, refinanțeze casa dvs. de primar de peste 30 de ani, să păstreze plata la fel, și să plătească ipoteca pe a doua ta casa.
Dacă aveți dubii, adresați-vă un profesionist imobiliar care nu are un caine in cursa, ca un evaluator, sau un ofițer escrow, sau chiar un agent imobiliar pentru a calcula matematica pentru tine. Pentru că, dacă vă întreb un creditor ipotecar, dacă ar trebui să refinanțeze, cel mai adesea răspunsul la această întrebare este da.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.
Conform cercetărilor, Stocuri genera profituri reale mai mari decât Real Estate
Cumpărarea unei reședințe primare este , probabil, singura cea mai bună decizie cineva poate face pentru viitorul lor financiar. Cu toate acestea, atunci când ajunge în case de a doua, case de vacanță, proprietăți de închiriere, clădiri comerciale și terenuri prime deținute de un potențial de apreciere, pe care îl joacă un nou joc de minge întreg. Asta pentru că, pe perioade lungi de timp, randamentele reale (fără inflație) oferite de stocuri comune a zdrobit cele disponibile de proprietate imobiliara.
Da. Ai citit acest drept. Americanii au devenit atât de captivat cu dreptul de proprietate de bunuri imobiliare, care de multe ori nu realizează o proprietate în creștere în valoare de la 500.000 $ la $ de 580.000 în termen de cinci ani, după ce a da înapoi după impozitare a cheltuielilor cu dobânzile pe ipotecare, de asigurare suplimentara, costurile titlu, etc. ., nici măcar nu ține pasul cu inflația! Că $ 80.000 de câștig nu este de gând să cumpărați orice mai multe bunuri și servicii; aceeași cantitate de hamburgeri, piscine, seturi de mobilier, piane, mașini, stilouri, pulovere cașmir, sau orice altceva este că poate doriți să achiziționeze. Presupunând că un credit ipotecar plin la 6,25%, pe parcursul celor cinci ani, v-ar fi plătit $ 151401 în interesul brut, sau aproximativ 93870 $ după deducerile fiscale corespunzătoare (și care va presupune că în paranteze de top, cazul cel mai favorabil.) Soldul ipotecar ar fi fost redus la aproximativ 466700 $, oferindu-vă de capital de 113,300 $ ($ de 580.000 valoarea de piață -. $ 466700 ipotecar = $ 113,300 capitaluri proprii) în acest timp, v-ar fi excizată $ 184715 în plăți.
Factoringul în îngrijire de proprietate, de asigurare, precum și alte costuri, cheltuielile brute out-of-buzunar ar fi fost de cel puțin 200.000 $.
Acest lucru ar trebui să ilustreze un principiu fundamental toți investitorii ar trebui să ne amintim: Real Estate este de multe ori o modalitate de a păstra banii pe care ar fi plătit altfel în chirie cheltuieli, dar nu va genera probabil rate destul de mari de revenire la compus în esență averea.
Există, desigur, operațiuni speciale, care pot face și genera profituri mari, pe bază de efect de levier, cum ar fi contractori, cu o bază de cost redus de cumpărare, rehabbing, și case de vânzare, designeri de hotel creând o destinație incitantă într-o parte fierbinte din oraș (trebuie să trebuie subliniat faptul că, în acest caz, crearea de avere vine nu din imobiliare, dar de afaceri – sau stocul comun – care este creat prin operațiuni de hotel), sau unitățile de depozitare într-un oraș fără alte proprietăți comparabile (deși, din nou, bogăția reală nu vine de la imobiliare, dar de afaceri care este creat!)
Ceea ce a provocat acest mare mit imobiliar pentru a dezvolta? De ce suntem pacaliti de aceasta? A continua gata pentru Insights, răspunsuri și informații practice ați putea fi capabil de a utiliza.
1. Pentru multi investitori, Real Estate este mai tangibilă decât Stocuri
Investitorul mediu, probabil, nu se uita la stocul său ca o fracțiune a unei afaceri reale, de bună credință, care are facilități, angajații și, se spera, profituri. In schimb, ei o văd ca pe o bucată de hârtie care GADGET în jurul valorii de pe o diagramă. Cu nici un concept de câștigurile proprietarului care stau la baza și randamentul câștigurilor, este de înțeles de ce pot intra în panică atunci când acțiunile de Home Depot sau Wal-Mart scade de la $ 70 $ 33.
Blissfully că prețul este conștient primordial – adică, ceea ce plătiți este determinant final al rentabilității investiției – ei cred că de acțiuni ca mai mult de un bilet de loterie decât dreptul de proprietate, deschiderea The Wall Street Journal și în speranța de a vedea o mișcare ascendentă.
Puteți merge pe jos într-o proprietate de închiriere; rula mâinile de-a lungul pereților, activa și dezactiva luminile, cosi gazon, și salut noile chiriași. Cu acțiuni de pat, baie, and Beyond ședinței în contul dvs. de brokeraj, aceasta nu poate părea la fel de real. Chiar și controalele dividendelor care ar fi în mod obișnuit trimis prin poștă la casa ta, de afaceri, sau banca, sunt de multe ori acum depuse electronic în contul dvs. sau reinvestite automat. Deși statistic pe termen lung sunt mult mai susceptibile de a construi în valoare de net prin acest tip de proprietate, aceasta nu se simte la fel de real ca proprietate.
2. Real Estate nu are o valoare de piata zilnică Quoted
Real Estate, pe de altă parte, poate oferi mult mai scăzut după impozitare, după-inflație se întoarce, dar piese de schimb cei care nu au o idee despre ceea ce fac să vadă o valoare de piață citat în fiecare zi. Ei pot merge mai departe, care deține proprietatea lor și de colectare a veniturilor de închiriere, complet ignorant la faptul că de fiecare dată când ratele dobânzilor muta, valoarea intrinsecă a exploatațiilor lor este afectată, la fel ca acțiuni și obligațiuni. Această greșeală a fost abordată atunci când Benjamin Graham a învățat investitorilor că piața este acolo pentru a le servi, nu-i instruiască. El a spus că obținerea emoțională despre mișcările de preț a fost echivalent cu permițându-vă angoasa mentală și emoțională peste greșelile altora în judecată. Coca-Cola poate fi tranzacționată la prețul de 50 $ cotă, dar asta nu înseamnă că prețul este rațional sau logic, și nici nu înseamnă dacă ați plătit $ 60 și au o pierdere de hârtie de 10 $ pe actiune pe care a făcut o investiție proastă. În schimb, investitorul ar trebui să compare randamentul veniturilor, rata de creștere de așteptat, și legislația fiscală actuală, la toate celelalte oportunități disponibile pentru ei, alocarea resurselor celui care oferă cele mai bune, revine in functie de risc. Imobiliară nu este o excepție. Pretul este ceea ce plătiți; Valoarea este ceea ce ai.
3. derutant faptul care este aproape cu ceea ce este valoros
Psihologii ne-au spus de mult că ne supraestimăm importanța a ceea ce este aproape și ușor la îndemână în comparație cu ceea ce este departe. Aceasta poate, în parte, explica de ce atât de mulți oameni aparent trișeze pe soțul lor, deturna de la un conglomerat corporativ, sau, ca un lider de afaceri ilustrat, un om bogat, cu 100 de milioane de $ în conturile sale de investiții, se pot simți cu amar supărat pierde $ 250 de deoarece el a lăsat banii pe noptieră la un hotel.
Acest principiu poate explica de ce unii oameni se simt mai bogat avand 100 $ de venit de închiriere, care apare în cutia poștală lor în fiecare zi, față de 250 $ de venituri „uite-through“ generate de stocurile lor comune. Aceasta poate explica, de asemenea, de ce mulți investitori preferă dividende în numerar pentru a partaja răscumpărări, chiar dacă acestea din urmă sunt mai eficiente de impozitare și, toate celelalte fiind egale, ca rezultat mai multă bogăție create în numele lor.
Acest lucru este adesea crescut de nevoia foarte uman pentru un control. Spre deosebire de Worldcom sau Enron, o fraudă de contabilitate de persoanele pe care n-ai întâlnit nu se poate face construcția comerciale pe care leasing chiriașilor dispar peste noapte. Altele decât un incendiu sau un alt dezastru natural, care este adesea acoperită de asigurare, nu se va trezi brusc în sus și de a găsi că exploatațiile imobiliare au dispărut sau că acestea sunt în curs de închidere, deoarece acestea bifate Securities and Exchange Commission . Pentru multi, acest lucru asigură un nivel de confort emoțional.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.
„Este cea mai buna investitie pe care am făcut vreodată!“
„De ce nu ați cumpărat o casă încă? Știi că ești doar aruncat banii departe pe chirie, nu?“
Are cineva a spus vreodată aceste lucruri pentru tine? Știu că le-am auzit de mai multe ori. De la prieteni. Din familie. De la străini de pe internet. De la doar despre toată lumea.
Și , în timp ce este adevărat că cumpararea unei case poate fi o decizie financiară inteligentă (deși nu la fel de des ca probabil crezi), casa ta nu este o investiție în sensul financiar al cuvântului, și nu trebuie să se aștepte să efectueze ca unul .
Iata de ce.
Ce este o „investiție“?
Cuvântul Investiția este folosit într – o mulțime de contexte diferite și poate însemna o mulțime de lucruri diferite. Dar , dintr – o perspectivă pur financiară, această definiție din dicționar Merriam-Webster funcționează bine: „inregistreaza cheltuieli de bani , de obicei , pentru venit sau profit.“
Adică, o investiție este tot ceea ce pui bani în cu speranța că veți câștiga bani , ca rezultat.
Acțiuni și obligațiuni sunt investiții, deoarece speranța este că le deține veți câștiga bani. Colegiul de școlarizare este o investiție atunci când rezultatul așteptat este un salariu mai mare durată de viață decât costul educației.
Acest lucru este diferit de alte decizii financiare care ar putea fi inteligent, dar nu sunt investiții.
De exemplu, ați putea alege să cumpere mobilier de calitate superioară , care costă mai mult acum , dar vă economisește bani pe termen lung , deoarece durează pentru totdeauna. Cei mai mulți oameni ar fi de acord că aceasta este o decizie financiară bună – dar nu este o investiție, pentru că nu există nici un Mobilierul costă bani, chiar dacă te costă mai puțin decât alternativa „venit sau profit.“.
Cu această definiție în minte, să ne întoarcem atentia spre casa ta.
De ce casa ta nu este o investiție
Cumpărarea unei case este mult mai mult cum ar fi cumpararea de mobilier decât este cum ar fi cumpararea de actiuni si obligatiuni.
Acesta costă mai mult în față decât închirierea face, motiv pentru care închirierea este de multe ori mai ieftin dacă aveți de gând să se deplasează în următorii câțiva ani . Dar , dacă faceți o achiziție inteligentă, și dacă stai acasă pentru o perioadă mai lungă de timp, cumpararea unei case poate costa mai puțin decât închirierea pe termen lung.
Cu alte cuvinte, aceasta poate fi o decizie financiară inteligentă. Dar asta nu-l face o investiție bună.
Cuvântul cheie aici este „costul“. Chiar dacă acesta costă mai puțin decât închirierea, cumpărarea unei case încă vă costă mai mulți bani decât ai face – cel puțin pentru un timp foarte lung, și în multe cazuri, pentru totdeauna.
Să ne uităm la un exemplu pentru a vedea cum funcționează.
Rularea numerele de pe detine o casa
Să ne imaginăm că ați cumpărat o casă pentru 300.000 $. Detaliile vor varia foarte mult de situație, dar pentru acest exemplu, să presupunem următoarele:
Iei un credit ipotecar de 30 de ani, cu o rată a dobânzii fixă de 4,25%.
Faci un standard de 20%, sau $ 60.000 în jos de plată.
Veți plăti 4%, sau $ 12.000 în costurile de închidere.
Veți plăti 1% din valoarea de acasă în fiecare an, în taxe de proprietate.
Veți plăti 1% din valoarea de acasă în fiecare an de asigurare proprietari.
Veți plăti 1,5% din valoarea de acasă în fiecare an, de întreținere și îmbunătățiri.
Și să presupunem, de asemenea, următoarele despre creșterea valorii casa ta:
După 10 ani, care este destul de mult în lumea de proprietate acasă, casa ta va fi crescut în valoare la $ 391,432, care sună grozav! La urma urmei, care se transformă în jos un câștig de $ 91,432? În plus, veți fi plătit în jos o parte din principal cu privire la ipotecă dvs., câștigând capitaluri proprii suplimentare.
Problema este dublu:
Deoarece creditele ipotecare sunt amortizate într-un mod care față încarcă dobânda datorată, veți avea doar aproximativ 200768 $ în capitalurile proprii în acel moment. Tu nu ar primi întregul $ 391,432 într-o vânzare.
Factoring în asigurări, taxe de proprietate și de întreținere, plus dobânda la împrumut, va fi cheltuit $ 279315 pentru a cumpăra și deține casa de peste cei 10 de ani.
Ceea ce înseamnă că , în loc de un câștig $ 98,326, de fapt , ai pierdut $ 78,546. Și nici măcar nu factor în costul de a vinde casa ta, care poate fi semnificativă. (De asemenea , nu în calcul diverse beneficii fiscale de proprietate acasă, care, in timp ce potential valoroase, sunt adesea supraevaluate.)
Este nevoie de 29 de ani înainte de capital, în casa ta outpaces suma de bani pe care le-ați plătit în ea. Și chiar și atunci vei avea doar $ 23,969 pentru a arăta pentru ea, ceea ce se traduce la un randament anual de 0,08%. Și din nou, care nu intră în calcul pentru costurile de vânzare acasă.
După 50 de ani, care include 20 de ani ipotecare gratuit, veți vedea în cele din urmă un decent $ 131,746 întoarcere peste ceea ce ai cheltuit. Ceea ce sună destul de bine, până când vă amintiți că a fost de 50 de ani și că întoarcerea anuală este de numai 0,43%.
Și chiar și atunci, acest lucru este destul de presupunând că toate împrejurările ideale. Tu stai în aceeași casă pentru totdeauna. Valoarea crește cu aceeași sumă, coerente în fiecare an, de mai sus și dincolo de inflație (care este departe de a fi garantată). Niciodată nu trebuie să adăugați la domiciliu sau cont pentru alte reparații majore sau îmbunătățiri dincolo de standard de întreținere. Nu există dezastre naturale.
Chiar și în acest scenariu ideal este nevoie de 50 de ani doar pentru tine pentru a termina cu un randament anual de 0,43%.
S-ar putea să fi fost o decizie financiară bună, dar nu a fost o investiție bună.
Dreptul mod de a gândi la cumpararea unei case
Desigur, nici unul dintre acest lucru se întâmplă într-un vid. Locuințe este cea mai mare cheltuiala unică pentru majoritatea gospodăriilor americane, iar dacă nu cumperi o casa, vei fi, probabil, de plată să închirieze una care tot timpul – care poartă propriile costuri și oportunități.
Tot ce spun este că cumpără o casă ar trebui să fie privite diferit decât a investi în piața de valori, și că calcularea randamentul nu este la fel de simplu ca scăzând prețul de achiziție din valoarea curentă.
Cumpararea unei case într-adevăr se reduce la două întrebări de bază:
Are faciliate un stil de viață care te face fericit?
Te va economisi bani pe termen lung, în comparație cu alternativele?
Cu alte cuvinte, cumpararea unei case este mult mai mult cum ar fi cumpararea de mobilier decât să investească în piața de valori. Ar putea fi o decizie financiară inteligentă, dar nu este o adevărată investiție.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.
Când vine vorba de a face bani în investiții imobiliare, există într-adevăr doar o mână de moduri de a face acest lucru. Deși conceptele sunt simplu de înțeles, nu va lasati pacaliti de gândire în care acestea pot fi implementate cu ușurință și executate. Ia-un notebook și creion, pentru că în următoarele zece minute, te voi plimba printr-o scurtă trecere în revistă pentru a vă ajuta să înțeleagă elementele de bază de servicii imobiliare și modul de succes investitori imobiliari lucra, în scopul de a maximiza câștigurile lor.
Cele trei principale moduri de a face bani din investiții imobiliare
Există trei moduri principale de investitori face bani din imobiliare:
O creștere a valorii proprietății,
Venituri din chirii colectate de leasing în proprietatea chiriașilor, și
Profiturile generate din activitatea de afaceri care depinde de imobil.
Într-un cuvânt, care este ea. Desigur, există întotdeauna alte metode de a beneficia în mod direct sau indirect, de la imobiliare, cum ar fi de învățare să se specializeze în domenii mai ezoterice, cum ar fi certificatele de gaj fiscal, dar aceste trei elemente reprezintă marea majoritate a veniturilor pasive, și averi final, că au fost făcute în industria de imobiliare. Învățând cum să profite de ele pentru portofoliul propriu, puteți adăuga o altă clasă de active pentru alocarea activelor de ansamblu dumneavoastră, în creștere atât diversificare și, dacă este pusă în aplicare în mod prudent, reducerea riscului.
1. A face bani de la o creștere a valorii de proprietate a investițiilor dvs. Real Estate
În primul rând, este important să înțelegeți că valorile de proprietate nu cresc întotdeauna.
Acest lucru poate deveni dureros evidente în timpul perioadelor ca la sfârșitul anilor 1980 și începutul anilor 1990, și colapsul 2007-2009 imobiliare. De fapt, în multe cazuri, valorile de proprietate bate rareori inflație. De exemplu, dacă dețineți o bucată $ 500.000 imobiliare și inflația este de 3%, proprietatea ar putea vinde pentru 515.000 $ ($ 500.000 de x 1,03%), dar nu sunt mai bogat decât ai fost anul trecut.
Asta este, puteți cumpăra în continuare aceeași cantitate de lapte, pâine, brânză, ulei, benzină și alte produse de bază (adevărat, brânza poate fi în jos în acest an și benzină, dar standardul de viață ar rămâne aproximativ la fel). Motivul? Câștigul $ 15.000 de nu a fost real. A fost nominal.
Acest lucru se întâmplă pentru că guvernul trebuie să creeze bani atunci când cheltuiește mai mult decât este nevoie în prin taxe. Toți ceilalți egali, în timp, acest lucru duce la fiecare dolar existent pierde valoarea și devenind în valoare mai mică decât a fost în trecut.
Unul dintre modurile în care cei mai informați investitorii imobiliari pot face bani în imobiliare este de a profita de o situație care pare să decupați la fiecare câteva decenii: Atunci când rata inflației este proiectat să depășească rata actuală a datoriei pe termen lung, s-ar putea găsi oameni dispuși să parieze prin achiziționarea de proprietăți, împrumut de bani pentru a finanța achiziționarea, și apoi de așteptare pentru inflația să crească. În acest fel, ei pot achita creditele ipotecare cu dolari, care sunt în valoare de mult mai puțin. Aceasta reprezintă un transfer de la care economisesc către debitori. Ai văzut o mulțime de investitori imobiliari de a face bani în acest fel, în anii 1970 și începutul anilor 1980 ca inflația a început să scape de sub control înainte Paul Volker a luat o 2×4 la spate și l-au adus sub control prin creșterea ratelor dobânzilor în mod drastic.
Trucul este de a cumpăra atunci când ratele de capac ajustate ciclic sunt atractive sau atunci când crezi că există un motiv anume că o anumită piesă de bunuri imobiliare va fi într-o zi în valoare de mai mult decât rata de capac prezent în mod individual indică faptul că ar trebui să fie. De exemplu, talentat dezvoltatorii imobiliari se pot uita la proiectul potrivit, la momentul potrivit, la prețul corect, și destul de literalmente a crea viitor venituri de închiriere pentru a sprijini o evaluare, care altfel s-ar putea să apară bogat în funcție de condițiile actuale, deoarece ei înțeleg economie, factori de piață, și consumatorii.
În vechiul meu natal, am urmarit un hotel teribil vechi de pe o mare bucată de teren se transformă într-un centru comercial plin de viață, cu cladiri de birouri pompare chirii considerabile pentru proprietar. Absent aceste fluxuri de numerar, prezente sau a valorii actualizate nete, pe care speculează într-o anumită măsură sau alta, indiferent de ceea ce spui tu însuți, indiferent de care băncile aprobă împrumuturi, și indiferent de ce societatea în jurul tău spune.
Veți avea nevoie fie de inflație substanțială în moneda nominală (dacă utilizați datorii pentru a finanța achiziția) pentru a vă salva sau un fel de eveniment cu probabilitate redusă de a lucra în favoarea ta.
2. A face bani din veniturile din chirii sunt generate de investițiile imobiliare
Efectuarea de bani de la colectarea chiriilor este atât de simplu încât, la fiecare șase ani, care a jucat vreodată un joc de Monopoly înțelege la un nivel viscerală modul în care activitatea Elemente de bază. Dacă dețineți o casă, bloc de apartamente, clădire de birouri, hotel, sau orice alte investiții imobiliare, puteți încărca oamenii de închiriat în schimbul permițându-le să utilizeze proprietatea sau instalația. Desigur, simplu și ușor nu sunt același lucru. Dacă dețineți clădiri de apartamente sau case de închiriere, s-ar putea găsi te face cu totul, de la toalete sparte chiriașilor care au operat meth laboratoare.
Dacă dețineți mall benzi sau cladiri de birouri, s-ar putea avea de a face cu o afacere care închiriate de la tine merge faliment. Dacă dețineți depozite industriale, s-ar putea găsi te confruntă cu investigații de mediu pentru acțiunile chiriașilor care au folosit proprietatea dumneavoastră. Dacă dețineți unități de stocare, furt ar putea fi un motiv de îngrijorare. investitii imobiliare nu sunt tipul de telefon pe care se poate și se așteaptă ca totul să meargă bine.
Vestea bună este că există instrumente disponibile care fac comparații între potențialele investiții imobiliare mai ușor. Unul dintre acestea, care va deveni neprețuit pentru tine in incercarea ta de a face bani din imobiliare este un raport financiar special numit rata de capac, care este prescurtarea de la „rata de capitalizare“. În cazul în care o proprietate câștigă 100.000 $ pe an și vinde pentru $ 1.000.000, v-ar împărți câștigurile (100.000 $) de eticheta de preț ($ 1.000.000) și a obține 0,1, sau 10%. Aceasta înseamnă că rata capacul de proprietate este de 10%, sau pe care le-ar câștiga un așteptat 10% din investiția dumneavoastră dacă ați plătit pentru imobil în întregime în numerar și fără datorii.
La fel ca un stoc este în cele din urmă doar în valoare de valoarea actualizată netă a fluxurilor de numerar actualizate, o imobiliar este în valoare de final o combinație de 1.) utilitatea pe care le generează pentru proprietarului, si 2. sa) fluxurile de numerar actualizate nete pe care le generează în raport cu prețul care a fost plătit pentru investiții. venitul de închiriere poate fi o marjă de siguranță care vă protejează în timpul prăbușiri. Anumite tipuri de investiții imobiliare sunt mai potrivite pentru acest scop.
Pentru a reveni la discuția noastră anterioară a provocărilor de a face bani din imobiliare, cladiri de birouri, pentru a oferi o ilustrare, implică în mod tipic închiriere pe termen lung, pe mai mulți ani. Cumpara unul la prețul corect, la momentul potrivit, și cu chiriaș drept și leasing profilul de maturitate, și ai putea naviga printr-o colectare de mai sus controale medii de închiriere pe care companiile de leasing de la tine trebuie să furnizeze în continuare (din cauza colapsului imobiliar contract de închiriere au semnat), chiar și atunci când ratele mai mici sunt disponibile în altă parte. Ia-l greșit, deși, și ați putea fi blocat în la valoarea nominală de sub returnează mult timp după ce piața a revenit.
3. Efectuarea de bani de la Real Estate Operațiuni de afaceri
Modul finală de a face bani din investiții imobiliare implică servicii speciale și activități de afaceri. Dacă dețineți un hotel, s-ar putea vinde filme la cerere pentru oaspeții dumneavoastră. Dacă dețineți o clădire de birouri, s-ar putea face bani de la automatele de parcare și garaje. Dacă dețineți o spălătorie auto, s-ar putea face bani de la aspiratoare controlat în timp.
Aceste tipuri de investiții necesită cunoștințe aproape întotdeauna sub-specialitate; de exemplu, există bărbați și femei care își petrec întreaga carieră specializată în proiectarea, construirea, deține și operează spălătorii auto. Pentru cei care se ridică la partea de sus a câmpului lor și să înțeleagă complexitatea unei anumite piețe, posibilitatea de a face bani poate fi fără sfârșit.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.
Dacă aveți de credit subțire, rău de credit, sau câștiguri complicate, programe computerizate de aprobare pot fi rapid pentru a refuza cererea dumneavoastră. Cu toate acestea, este încă posibil să fie aprobat cu subscriere manuală. Procesul este mai greoaie, dar este o opțiune pentru debitori care nu se potrivesc matrița standard de.
Daca esti suficient de norocos pentru a avea un scor mare de credit și o mulțime de venit, veți vedea cererea de credit muta relativ repede.
Dar nu toată lumea trăiește în acea lume.
Cum Manual de Lucrări de underwriting
Manual de subscriere este un proces manual (spre deosebire de un automat de proces) de a evalua capacitatea dumneavoastră de a rambursa un împrumut. Creditor va atribui o persoană pentru a examina cererea, inclusiv documentele care susțin capacitatea dumneavoastră de a rambursa (cum ar fi declarații bancare, plata cioturi, și mai mult). În cazul în care subscriitor stabilește că vă puteți permite să rambursa împrumutul, va fi aprobat.
De ce ar putea avea nevoie de underwriting Manual
Cele mai multe credite pentru locuințe sunt aprobate mai mult sau mai puțin de un computer: dacă îndeplinesc anumite criterii, împrumutul va fi aprobat. De exemplu, creditorii sunt în căutarea pentru scorurile de credit care depășesc un anumit nivel. În cazul în care scorul dvs. este prea mică, va fi refuzată. De asemenea, creditorii de obicei doresc să vadă datoriile la rate de venituri mai mici decât 31/43. Cu toate acestea, „venituri“ poate fi greu de definit, iar creditorul ar putea să nu fie în măsură să numere toate veniturile.
Modelele computerizate sunt proiectate pentru a lucra cu majoritatea debitorilor și programele de împrumut pe care le folosesc cel mai des.
Aceste sisteme automate de underwriting (AUS) face mai ușor pentru creditori de a procesa numeroase credite asigurând în același timp creditele respectă regulile pentru investitori și autoritățile de reglementare.
De exemplu, FNMA și FHA împrumuturi (printre altele) solicită ca ipoteci încadra pe un anumit profil, iar cei mai mulți oameni se potrivesc în mod clar în sau în afara cutiei.
De asemenea, creditorii ar putea avea propriile lor reguli (sau „suprapuneri“), care sunt mai restrictive decât cerințele FHA.
Dacă totul merge bine, computerul va scuipa o aprobare . Dar , dacă este ceva în neregulă, de împrumut va primi un „Consultați“ recomandare, și va trebui să fie revizuite în afara AUS.
Ce s-ar putea deraieze cererea dumneavoastră?
Stil de viață fără datorii: Cheia pentru scorurile de credit de mare este o istorie de împrumut și de rambursare a creditelor. Dar unii oameni aleg să trăiască fără datorii, care poate fi mai simplă și mai puțin costisitoare. Din păcate, creditul se va evapora în cele din urmă , împreună cu costurile de interes. Nu e că ai rău de credit – aveți nici un credit de la toate (bune sau rele). Cu toate acestea, este posibil pentru a obține un împrumut cu nici un scor FICO dacă te duci prin subscriere manuală. De fapt, având în nici un credit poate fi mai bine decât cu elemente negative cum ar fi falimentul în rapoartele de credit.
Nou la credite: Construirea de credit durează mai mulți ani. Dacă sunteți încă în acest proces, va trebui să aleagă între așteptare pentru a cumpăra și de subscriere manuală. Cu un împrumut acasă în rapoartele de credit, s -ar putea accelera procesul de construire de credit , deoarece pe care o adăugați la amestecul de credite în fișierul.
Probleme financiare recente: Obținerea unui credit după faliment sau blocare a pieței nu este în afara întrebării.
În anumite programe HUD, puteți obține aprobat în termen de un an sau doi – fără subscriere manuală. Cu toate acestea, manualul de subscriere oferă și mai multe opțiuni pentru a împrumuta, mai ales în cazul în care dificultățile financiare au fost relativ recente (dar ești din nou pe picioare). Obținerea unui împrumut convențional , cu un scor de credit sub 640 (sau chiar mai mare decât cea) este dificil, dar de subscriere manuală s – ar putea face posibilă.
Datorii scăzut la raporturi de venit: Este înțelept să vă păstrați de cheltuieli relativ scăzut pentru venitul dumneavoastră, dar sunt unele cazuri , atunci când o datorie mai mare de a raportului venit are sens. Cu subscriere manuală, puteți merge mai mare – care de multe ori înseamnă că aveți mai multe opțiuni disponibile pe piețele locale de locuințe. Feriți – vă doar de întindere prea mult și cumpărarea unei proprietăți scumpe , care va pleca „casa de săraci.“
Cum se obține aprobat
Din moment ce nu au rating de credit standard sau profilul de venit pentru a obține aprobat, ceea ce factori ajuta la cererea dumneavoastră?
Veți avea nevoie practic de a utiliza tot ce poți pentru a arăta că sunteți dispus și capabil de a rambursa împrumutul. Pentru a face acest lucru, într – adevăr trebuie să fie capabil de a obține împrumutul – aveți nevoie de un venit suficient, active, sau un mod de a dovedi că se pot ocupa de plăți.
Cineva va arunca o privire foarte atentă la finanțele, iar procesul va fi frustrant și consumatoare de timp. Înainte de a începe, asigurați-vă că într-adevăr nevoie pentru a merge prin procesul de (a se vedea dacă puteți obține aprobat cu un împrumut convențional). Ia un inventar al finanțelor, astfel încât să puteți discuta cu cerințele dumneavoastră creditor, și astfel încât să obțineți un cap începe colectarea informațiilor de care au nevoie.
Istoricul plăților: Pot să vă arate că ați făcut alte plăți în timp pe parcursul anului trecut? Rapoartele de credit uita – te la istoricul de plată (printre altele), și va trebui să arate același comportament de plată , folosind surse diferite. Plățile mai mari , cum ar fi chiria și alte locuințe plățile sunt cele mai bune, dar utilități, de membru, și primele de asigurare pot fi , de asemenea , de ajutor. În mod ideal, veți identifica cel puțin patru plăți pe care le – ați fost de luare la timp pentru cel puțin 12 luni.
Sănătos în jos de plată: O plată în jos reduce riscul de creditor dumneavoastră. Acesta arată că aveți pielea în joc, și le dă un tampon – în cazul în care au nevoie pentru a lua acasă în blocare a pieței, este mai puțin probabil să -și piardă bani atunci când efectuați o plată mai mare în jos. Cu cât ai pus jos mai bine, și 20 la sută este adesea considerată o plată bună în jos (deși s -ar putea fi capabil să facă mai puțin). Cu mai putin de 20 la suta, s -ar putea , de asemenea , trebuie să plătească ipoteca de asigurare privată (PMI), ceea ce face doar lucruri mai provocatoare pentru tine și creditor dumneavoastră. Pentru sfaturi cu privire la a veni cu banii, citi mai multe despre utilizarea și salvarea pentru o plată în jos.
Datoria raporturi de venit: Aprobarea este întotdeauna mai ușor cu rapoarte scăzute. Acestea fiind spuse, de subscriere manuală poate fi utilizată pentru a obține aprobarea cu rapoarte mai mari – eventual , la fel de mare ca 40/50, în funcție de dvs. de credit și de alți factori.
Programe de împrumut ale Guvernului: șansele de aprobare sunt cel mai bine cu programe de împrumut guvernamentale. De exemplu, credite FHA, VA, USDA și sunt mai puțin riscante pentru creditori. Amintiți – vă că nu toate creditorii fac de subscriere manual, astfel încât să poate fi necesar pentru a face cumpărături în jurul pentru un creditor care face – și care funcționează cu programul guvernamental specific te uiți. Dacă primiți un „nu“ , ar putea fi altcineva acolo.
Rezervele de numerar: va trebui , probabil , pentru a pune în jos o bucată mare de schimbare ca o plată în jos, dar este înțelept să aibă rezerve suplimentare pe o parte – și rezervele pot ajuta să aprobat. Creditorii vor să fie confortabil pe care le poate absorbi surprize minore ca un încălzitor de apă caldă în lipsa sau cheltuieli medicale neașteptate.
compensând Factori
„Factorii compensaț“ face aplicația mai atractivă, și ar putea fi necesare . Acestea sunt orientări specifice definite de către creditori sau programe de împrumut, iar fiecare dintre ele te cunosc face mai ușor pentru a obține aprobat. Sfaturile de mai sus ar trebui să lucreze în favoarea ta, și specificul pentru FHA de subscriere manual sunt enumerate mai jos.
În funcție de scorul dvs. de credit și datorii la raporturi de venit, poate fi necesar pentru a satisface una sau mai multe dintre aceste cerințe pentru aprobare FHA.
Rezerve: active lichide , care va acoperi plățile ipotecare pentru cel puțin trei luni. Dacă achiziționați o proprietate mai mare (trei până la patru unități), veți avea nevoie de suficient timp de șase luni. Banii primiți ca un cadou sau împrumut nu pot fi considerate ca rezerve.
Experienta: Plata (dacă este aprobat) nu poate depăși cheltuiala de locuințe curent cu cea mai mică de 5 la suta din 100 $. Scopul este de a evita creșteri dramatice ( „șoc plată“) sau o plată lunară care nu sunteți obișnuit.
Nu datorii discreționare: Dacă achita toate cărțile de credit în întregime, nu ești cu adevărat în datorii – dar ați avut posibilitatea de a raft până datoria , dacă ai vrut să. Din păcate, un stil de viață complet fără datorii nu te ajuta aici.
Venituri suplimentare: În unele cazuri, de subscriere nu poate conta automat pentru ore suplimentare, venituri sezoniere, precum și alte elemente ca parte din venitul dumneavoastră. Cu toate acestea, cu subscriere manuală, ați putea fi în măsură să prezinte un venit mai mare (atâta timp cât vă puteți documenta veniturile și se pot aștepta să continue).
Alți factori: În funcție de dvs. de împrumut, alți factori ar putea fi de ajutor. În general, ideea este de a arăta că împrumutul nu va fi o povară și vă puteți permite să ramburseze. Stabilitatea in munca ta nu strică niciodată, și mai multe rezerve decât cele necesare pot face , de asemenea , o diferență.
Sfaturi pentru procesul de
Planul de un proces lent și consumatoare de timp. O reală persoană trebuie să treacă prin documentele pe care le oferă și stabili dacă sunt sau nu vă calificați pentru împrumut – acest lucru necesită timp.
O mulțime de documente: Obtinerea unui credit ipotecar întotdeauna necesită documentație. Subscriere manuală necesită chiar mai mult. Asteptati -va sa dezgropa orice document financiar imaginabile, și să păstreze copii ale tot ceea ce depune (în cazul în care trebuie să retrimiteți). Vei avea nevoie de paystubs obișnuite și extrasele de cont, dar s -ar putea , de asemenea , nevoie pentru a scrie sau de a oferi scrisori care explică situația dumneavoastră și de a ajuta subscriitor dvs. să verifice faptele.
Proces Homebuying: Dacă faci o ofertă, să construiască în timp suficient pentru subscriere înainte de închidere. Includeți o urgență de finanțare , astfel încât să puteți obține banii înapoi serios în cazul în care cererea dumneavoastră este refuzată (vorbesc cu agentul tau imobiliar pentru a înțelege opțiunile). Mai ales în piețele calde, s -ar putea fi mai puțin atractive ca un cumpărător , dacă utilizați subscriere manuală.
Exploreaza alternative: În cazul de subscriere manuală nu funcționează pentru tine, pot exista și alte modalități de a obține locuințe. Creditorii greu bani ar putea fi o soluție temporară în timp ce construirea de credit sau de așteptare pentru elemente negative , să cadă de raportul dvs. de credit. Un creditor privat, co-debitor, sau cosigner (atunci când ales responsabil) ar putea fi , de asemenea , o opțiune. În cele din urmă, s -ar putea stabili că doar face mai mult sens pentru a închiria până când veți putea să fie aprobat.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.
